2017年福州第7次土地出让评测-首推共有产权住房用地

　　海西房产网消息：11月19日，福州市国土资源局发布“关于2017年第七次公开出让国有建设用地使用权的公告 ”。

　　出让“公告”指出，经福州市人民政府批准，福州市国土资源局决定公开出让福州市城区13幅国有建设用地使用权。13幅地块，包含8幅为住宅用地，4幅为纯商服用地，1幅为公共管理与公共服务（安保）用地……【详细】

【宗地2017-33号、34号、35、39号、40号地块评测】

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-33	晋安区新店镇杨廷水库南侧，泉头旧屋区改造项目出让地块二	70220平方米（合105.33亩）	住宅用地，商服（商业）用地	1.0以上，2.4以下（含2.4），其中商业面积不少于17000平方米，不超过50000平方米	35%以上（含35%）	22%以下（含22%）	18米以上， 70米以下（含70米）	住宅用地70年、商服用地40年	151700	303400
其它事项：	1、配建的社会公共保障房按照5040元/平方米回购； 2、开工时间为交地后9个月内，开工后30个月内竣工； 3、项目建设应符合绿色建筑标准，商品住宅全装修比例应达到60%以上。 4、竞得人应自开工后一年内具备预售条件并取得出让宗地商品住房预售许可证（安置型商品房部分按有关对接销售规定办理），一次性全部公开对外销售。

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-34	晋安区新店镇杨廷水库南侧，泉头旧屋区改造项目出让地块三	54734平方米（合82.1亩，其中幼儿园用地4521平方米）	住宅用地，公共管理与公共服务（幼儿园）用地	1.0以上，2.1以下（含2.1）	35%以上（含35%）	20%以下（含20%）	住宅用地建筑总高度18米以上，70米以下（含70米）；幼儿园用地建筑总高度12米以下（含12米）	住宅用地70年、公共管理与公共服务用地50年	103450	206900
其它事项：	1、配建的社会公共保障房按照5040元/平方米回购； 2、开工时间为交地后9个月内，开工后30个月内竣工； 3、项目建设应符合绿色建筑标准，商品住宅全装修比例应达到60%以上。 4、竞得人应自开工后一年内具备预售条件并取得出让宗地商品住房预售许可证（安置型商品房部分按有关对接销售规定办理），一次性全部公开对外销售。

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-35	晋安区新店镇杨廷水库南侧，泉头旧屋区改造项目出让地块四	79736平方米（合119.6亩）	住宅用地，商服（商业）用地	1.0以上，2.2以下（含2.2），其中商业面积不少于17000平方米，不超过35000平方米	35%以上（含35%）	25%以下（含25%）	18米以上，50米以下（含50米）	住宅用地70年、商服用地40年	145700	291400
其它事项：	1、配建的社会公共保障房按照5040元/平方米回购； 2、宗地2017-35号须提供商业建筑面积1.5万平方米，按照4650元/平方米的单价由福州市人民政府指定单位回购。 3、开工时间为交地后9个月内，开工后24个月内竣工； 4、项目建设应符合绿色建筑标准，商品住宅全装修比例应达到60%以上。 5、竞得人应自开工后一年内具备预售条件并取得出让宗地商品住房预售许可证（安置型商品房部分按有关对接销售规定办理），一次性全部公开对外销售。

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-39	晋安区新店镇杨廷水库南侧，泉头旧屋区改造项目出让地块五A	35900.7平方米（合53.85亩）	住宅用地	1.0以上，2.2以下（含2.2）	35%以上（含35%）	25%以下（含25%）	18米以上，50米以下(含50米)	住宅用地70年	34150	68300
其它事项：	1、须配建可建住宅建筑总面积80%的安置型商品住房，按照12841元/平方米均价销售，由福州市人民政府指定对象购买。 2、东北侧涉及规划生态补水线，项目建设方案需经福州市水利部门同意后方可进行建设。 3、开工时间为交地后9个月内，开工后24个月内竣工； 4、竞得人应自开工后一年内具备预售条件并取得出让宗地商品住房预售许可证（安置型商品房部分按有关对接销售规定办理），一次性全部公开对外销售。

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-40	晋安区新店镇杨廷水库南侧，泉头旧屋区改造项目出让地块五B	36835.6平方米（合55.25亩）	住宅用地	1.0以上，2.2以下（含2.2）	35%以上（含35%）	25%以下（含25%）	18米以上，50米以下(含50米)	住宅用地70年	35050	70100
其它事项：	1、须配建可建住宅建筑总面积80%的安置型商品住房，按照12841元/平方米均价销售，由福州市人民政府指定对象购买。 2、东北侧涉及规划生态补水线，项目建设方案需经福州市水利部门同意后方可进行建设。 3、开工时间为交地后9个月内，开工后24个月内竣工； 4、竞得人应自开工后一年内具备预售条件并取得出让宗地商品住房预售许可证（安置型商品房部分按有关对接销售规定办理），一次性全部公开对外销售。

地块评估

交通	五幅地块位于晋安区新店镇杨廷水库周边，属于楼市当中的五四北片区片区，目前进入该地块的主要通道为秀峰路，且离地铁一号线象峰站比较远，交通因素并不能给地块加分。
配套	五四北泰禾广场、地铁一号线、中加国际学校、主题公园小学、西园小学、福州教院二附中、晋安六小。
优势	1、五幅地块总面积达到416.13亩，对于主城区来说，同一区域如此大规模出让地块是最近几年少有的。 2、五幅地块自身所约定建设的商业、教育配套完善，大盘气质凸显。
劣势	目前该地块周边现有配套相对缺乏，还需要不断完善。
机会	1、目前五四北板块在售的项目较少，市场空间足够大。 2、五四北板块靠近传统的市中心鼓楼区，加上目前该片区拆迁力度较强，对于有地域情结的购房者来说，该地块是未来的主要选择之一。
威胁	目前该地块还有未拆迁的房屋，可能存在不可抗力影响项目交地。且受到山体形状制约，必然会影响后期规划。

块现状及周边配套

【宗地2017-36号地块评测】

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-36	仓山区浦上大道南侧，高宅路北侧，金山原鹏宇地块	49227平方米（合73.84亩）	住宅用地，商服（商业）用地	2.5以下（含2.5），其中商业面积不少于12000平方米，不超过24000平方米	30%以上（含30%）	25%以下（含25%）	100米以下（含100米），同时符合机杨限高，其中住宅建筑总高度不低于18米	住宅用地70年、商服用地40年	110800	221600
其它事项	1、配建的社会公共保障房按照6390元/平方米回购； 2、宗地2017-36号须配建共有产权住房500套，按照28100元/平方米均价销售，由福州市人民政府指定对象购买。 3、开工时间为交地后9个月内，开工后36个月内竣工； 4、项目建设应符合绿色建筑标准，商品住宅全装修比例应达到60%以上。 5、竞得人应自开工后一年内具备预售条件并取得出让宗地商品住房预售许可证（安置型商品房部分按有关对接销售规定办理），一次性全部公开对外销售。

36号地块评估

交通	该地块位于仓山区浦上大道南侧，高宅路北侧，金山原鹏宇地块。交通方面，作为福州连通台江、仓山、闽侯南屿的交通中轴线，浦上大道的交通便利性无须赘述，该地块离浦上大道仅一步之遥，通过高宅路，接驳建新大道，即可通达全城。
配套	仓山万达广场、浦上乐都汇、红星爱琴海、金山公园、流花溪公园、海峡奥体、金山浦上公交枢纽站。
优势	1、该地块目前已经拆迁完毕，并盖上了绿网，基本属于净地出让，这样就可以减少因为不可抗力影响交地。 2、该地块该地块方正易于规划，作为福州首推的共有产权房地块，必然会成为市场关注的焦点，知名度也会因此提高。
劣势	该地块周边有个国网福州供电公司建新220KV变电站略微带有瑕疵。
机会	浦上大道商圈近一段时间以来鲜有地块出让，目前市场在售项目并不多，市场空间足够。
威胁	该地块须配建共有产权住房500套，总建筑面积34500平方米，按照28100元/平方米均价销售，由福州市人民政府指定对象购买。作为市场新生事物，共有产权住房接受度如何还有待市场检验。

地块现状及周边配套

【宗地2017-37号地块评测】

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-37	仓山区闽江大道西侧，聚龙小区北侧出让地	16343平方米（合24.51亩）	住宅用地，商服（商业）用地	1.0以上，2.0以下（含2.0）其中商业面积不低于3200平方米，不超过9800平方米	30%以上（含30%）	28%以下（含28%）	36米以下（含36米），其中住宅总高度不低于18米	住宅用地70年、商服用地40年	29450	58900
其它事项	1、配建的社会公共保障房按照6390元/平方米回购； 2、开工时间为交地后9个月内，开工后24个月内竣工 3、竞得人应自开工后一年内具备预售条件并取得出让宗地商品住房预售许可证（安置型商品房部分按有关对接销售规定办理），一次性全部公开对外销售。

37号地块评估

交通	该地块位于仓山区闽江大道西侧，聚龙小区北侧。交通方面，通过闽江大道接驳洪山桥、洪塘大桥、以及金山大桥，无论出城或者进城都十分方便。
配套	地铁五号线（在建）、融侨水乡温泉酒店、金牛山公园、农林大学
优势	1、该地块位于传统的南江滨板块，周边高档住宅小区林立，片区居住氛围浓厚。 2、该地块属于净地出让，地面上并无建筑，有利于按时交地。
劣势	该地块只有24.51亩，且商业面积所占比例较大，无法形成规模效应
机会	该地块位于目前已经开工的地铁五号线沿线，未来可成为名副其实的地铁楼盘。
威胁	由于该地块限高36米以下（含36米），其中住宅总高度不低于18米，与仓山区闽江大道东侧的旭辉左海岸、融侨观邸等高层楼盘相比，并无优势。

地块现状及周边配套

【宗地2017-38号地块评测】

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-38	鼓楼区铜盘路西侧，五凤工业园周边旧屋区改造项目出让地	11078.7平方米（合16.62亩）	住宅用地、商服（商业、商务办公）用地	1.0以上，2.7以下（含2.7），其中商务办公面积不少于9000平方米，不超过1万平方米；商业建筑面积不超过2000平方米	30%以上（含30%）	35%以下	60米以下（含60米），其中二类住宅建筑高度不低于18米	住宅用地70年、商服用地40年	22800	45600
其它事项	1、配建的社会公共保障房按照7290元/平方米回购； 2、宗地2017-38号须配建可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房，按照15180元/平方米均价销售，由福州市人民政府指定对象购买；须提供商务办公建筑面积1万平方米由福州市人民政府指定单位按照12292元/平方米回购。 3、开工时间为交地后9个月内，开工后30个月内竣工； 4、竞得人应自开工后一年内具备预售条件并取得出让宗地商品住房预售许可证（安置型商品房部分按有关对接销售规定办理），一次性全部公开对外销售。

38号地块评估

交通	该地块鼓楼区铜盘路西侧，五凤工业园周边旧屋区改造项目出让地，目前主要依靠铜盘路接驳西二环，交通配套属于正常水平。
配套	铜盘小学、铜盘中学、西湖公园、左海公园、五凤公园、福州软件园。
优势	该地块属于传统的鼓楼区，周边配套齐全，居住氛围浓厚。
劣势	该地块须配建可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房，按照15180元/平方米均价销售，由福州市人民政府指定对象购买；须提供商务办公建筑面积1万平方米由福州市人民政府指定单位按照12292元/平方米回购。
机会	鼓楼区属于传统的主城区，出让地块稀少，供求不平衡导致房价水涨船高，
威胁	由于该地块须配建90%的安置型商品住房用于回购，整体可操作空间并不大。

地块现状及周边配套

【宗地2017-41号、42号地块】

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-41	台江区鏊峰路南侧，海峡金融商务区L地块	11645.8平方米（合17.47亩）	商服（商务办公）用地	3.2以下（含3.2）	30%以上（含30%）	30%以下（含30%）	90米以下（含90米）	商服用地40年	14100	28200
其它事项	开工时间为交地后9个月内，开工后36个月内竣工。

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-42	台江区鏊峰路南侧，海峡金融商务区F地块	10269.6平方米（合15.4亩）	商服（商务办公）用地	2.0以上，3.2以下（含3.2）	30%以上（含30%）	30%以下（含30%）	80米以上，90米以下（含90米）	商服用地40年	12200	24400
其它事项	1、项目自持比例不低于50% 2、开工时间为交地后9个月内，开工后36个月内竣工。

41号、42号地块评估

交通	两幅地块均位于鳌峰路与鳌峰支路交叉口，出城通过鳌峰路可接驳鼓山大桥，往长乐机场以及各个出城通道都十分方便；进城则可通过江滨中大道，接驳东二环，快速通达全城。
配套	台江万达广场、万达威斯汀酒店、海峡金融街、东部行政办公区、海峡国际会展中心。
优势	该地块位于金融街二期、东西衔接闽江北岸与马尾自贸区，发展潜力巨大。
劣势	宗地2017-42号项目自持比例不低于50%，对竞得人运营能力是考验。
机会	据统计，目前金融街已经有14大银行总部、150家金融机构进驻，势要成为五四路后，福州下一个“纯金融CBD”，板块潜力巨大。
威胁	目前福州商服（商务办公）项目库存较大，加上海峡金融街同类项目较多，未来竞争激烈。

地块现状及周边配套

【宗地2017-43号地块评测】

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-43	晋安区福马路北侧，原福州鸿福纺织印染有限公司出让地	42235平方米（合63.35亩）	商服（商业、商务办公）用地	2.6以下（含2.6），其中商务办公面积不少于10000平方米，不超过22000平方米	21%以上（含21%）	60%以下（含60%）	60米以下（含60米）	商服用地40年	18820	37640
其它事项	1、申请竞买应具有大型国际知名连锁家具及家居零售商场开发建设经验（由福州市晋安区人民政府出具审查意见）。 2、宗地2017-43号竞得人须在付清全部土地价款前在福州市晋安区注册设立外商独资企业； 3、宗地2017-43号项目建成后须自持10年。 4、开工时间为交地后9个月内，开工后30个月内竣工。

43号地块评估

交通	该地块位于晋安区福马路北侧，在交通配套方面，通过福马路接驳东二环，即可快速通达全城，而三环快速线则是该地块的快速出城通道。不仅如此，目前在建的福州地铁二号线上洋站以及“硫酸厂”公交站点与该地块一步之遥，交通配套给该地块加分。
配套	地铁二号线、鼓山风景区
优势	该地块指定竞得人须具有大型国际知名连锁家具及家居零售商场开发建设经验，同时项目建成后须自持10年。对于吸引大品牌进驻有足够的吸引力，同时也可保证项目建成后运营。
劣势	目前该地块周边环境开发相对滞后，且离主城区相对较远，与传统的市中心城市综合体相比，地段是个劣势。
机会	1、目前整个福州东区家具家居用品商家稀少，市场空间巨大。 2、地铁二号线将在项目开业前运营，届时对于该项目吸引福州东西方向的消费人群将起到重要的推动作用。
威胁	目前东区商业氛围并不浓厚，且离主城区比较遥远，市场还需要时间培育。

地块现状及周边配套

【宗地2017-44号地块评测】

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-44	晋安区宦溪镇桂湖，海峡非物质文化遗产生态园A区	67593平方米（合101.39亩）	商服用地	0.2以上，0.451以下（含0.451）	30%以上（含30%）	28%以下（含28%）	24米以下（含24米）	商服用地40年	24200	48400
其它事项	1、项目已部分建成，地块成交后，相关部门可以配合竞得人办理建审手续。该项目全部自持，已投入建设成本部分不计收土地契税。 2、开工时间为交地后9个月内，开工后24个月内竣工。

44号地块评估

交通	该地块晋安区宦溪镇桂湖，海峡非物质文化遗产生态园A区。目前桂湖片区离主城区较远，且需要经过绕城高速，交通并不便利。
配套	汇雅温泉、桂湖公交站
优势	该地块处于桂湖片区，该区域拥有得天独厚的山、水、泉、林、石自然优势，随着区域开发步伐逐步加快，该板块的基础设施日趋完善，作为海峡非物质文化遗产生态园A区建设需要具备优势。
劣势	周边配套稀少，商业氛围并不浓厚。
机会	截止目前已经有包括，融汇、融信、碧桂园、世茂等房企进驻，未来将由大量业主进驻，为该项目提供足够多意向消费群体。
威胁	该项目全部自持，考验竞得人资金和运营能力。

【宗地2017-45号地块评测】

宗地编号	宗地位置	土地面积	土地用途	规划指标要求				出让年限	竞买保证金（万元）	起始价（万元）
				容积率	绿地率	建筑密度	建筑限高
2017-45	仓山区鹭岭路南侧，原闽东电机厂地块	19859.9平方米（合29.79亩）	公共管理与公共服务（安保）用地	1.43以下（含1.43）	30%以上（含30%）	28%以下（含28%）	24米以下	公共管理与公共服务用地50年	12550	25100
其它事项	开工时间为交地后9个月内，开工后24个月内竣工。