福州市国土局发布2015年第十五次公开出让国有建设土地使用权公告!本次将公开出让2幅地块,均位于晋安区。宗地2015-37、2015-38号地块,采用拍卖方式出让!拍卖定于12月23日上午10:00在福州市行政服务中心三层交易大厅举行。竞买申请人应在12月15日至12月22日的工作日期间,上午9:00至12:00,下午13:00至17:00提出竞买申请。若报名截止时竞买申请人不足两个,则取消出让。
【详情】
宗地编号 宗地位置 土地面积 土地用途 状态 竞买人 成交价 楼面价
2015-37

晋安区,连潘路东侧,前屿路南侧,连潘棚户区改造A-14地块,土地面积72228平方米(合108.34亩)

北地块 33315平方米 住宅用地 成交 上海翊荃投资管理有限公司

44.1亿

17931元/㎡
南地块 38913平方米 商服(商业)用地、住宅用地
2015-38

晋安区,桂山路西侧,站东路以东,原桂山新苑地块,土地面积66872平方米(合100.31亩)

地块一 6289平方米 交通运输(停车场)用地 成交 正荣集团

19.1亿

13653元/㎡
地块二 19434平方米 商服(商业)用地、住宅用地
地块三 41149平方米 商服(商业)用地、住宅用地公共管理与公共服务(幼儿园)用地
 
直播大厅
宗地2015-37/38号地块介绍 12月23日土地直播

  宗地2015-37号位于晋安区,连潘路东侧,前屿路南侧,连潘棚户区改造A-14地块,土地面积72228平方米(合108.34亩),起拍价29.3亿元。

 

  宗地2015-38号位于晋安区,桂山路西侧,站东路以东,原桂山新苑地块,土地面积66872平方米(合100.31亩),起拍价10.87亿元。

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宗地2015-37号地块卫星图
宗地2015-37号:晋安区连潘路东侧,前屿路南侧,是连潘棚户区改造A-14地块
重要指标提标 楼面价测算
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 假设拍卖价格
(万元)
楼面价
(元/m2)

72228平方米(合108.34亩)

 北地块:住宅用地/
南地块:商服(商业) 用地、住宅用地

商服用地40年、住宅用地70年

30%以下

293000 10895
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金
(万元)
303000 11267

北地块:1.0以上,3.4以下/
南地块:1.0以上,4.0以下

30%以上(含30%)

100米以下(含100米)

58600

313000 11639
323000 12010
353000 13126
420000 15617
宗地2015-37号地块评估
交通 该地块位于晋安区连潘路东侧,前屿路南侧,与福州东二环主干道连江中路一步之遥,交通因素属于市中心楼盘的正常水平,未来前屿路与连江中路大通之后,交通因素会更加通畅,也会给项目加分。
配套 世欧广场、晋安医院、五里亭沃尔玛、国美电器、海峡茶都、珠宝大厦、地铁二号线、国惠大酒楼。
优势

1、该地块属于福州目前最大的旧改项目之一。业界普遍认为,由于市中心宅地稀缺,“连潘片区”有望成为,继东二环版块及城南版块后,下一个集中争夺的价值“高地”。
2、该地块处于传统的二环内市中心,地块优质,周边配套完善,世欧王庄商圈氛围已经形成,对于住宅用地占大部分比重的地块来说,难能可贵。
3、该地块目前属于平地,交地比较快。

劣势 1、福州下半年土地供给快速增加,随着供给的扩大,市中心板块短期内能否消化如此大批量的供应,目前看还是个未知数;
2、连潘片区今年已经出让四幅高价地块,如果该地块再度高价成交,那么市场未来能否消化如此高的楼面价,并无十分把握;
3、目前连潘片区进入的都是福州品牌开发商,未来竞争将是全方位的,为竞得人设置的门槛相当高。
4、该地块建设项目都应符合绿色建筑标准,商品住宅全装修比例应达到60%以上,影响开发利润。
机会 目前无论福州本土还是外来的房企开发重心都在回归主城区,而目前连潘片区正处于起始阶段,这对房企来说是个机遇。
威胁 1、该地块目前还有相当大的一部分住户仍然还未搬迁,未来交地可能存在不可抗力;
2、根据公告,宗地2015-37号竞得人须提供安置房1.8万平方米、商业用房1万平方米由市政府指定单位按6304元/平方米回购,势必影响开发利润。
宗地2015-37号地块现状
 
宗地2015-37号地块周边配套
 
 
宗地2015-38号地块卫星图
宗地2015-38号:晋安区桂山路西侧,站东路以东,原桂山新苑地块
重要指标提示 楼面价测算
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 假设拍卖价格
(万元)
楼面价
(元/m2)

66872平方米(合100.31亩)

地块一:交通运输(停车场)用地/地块二:商服(商业)用地、住宅用地/地块三:为商服(商业)用地、住宅用地、公共管理与公共服务(幼儿园)用地

商服用地40年;公共管理与公共服务用地、交通运输用地50年;住宅用地70年

地块一:5%以下(含5%)/
地块二:25%以下/
地块三:25%以下

108700 6384
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金
(万元)
150000 8810

地块一:0.1以下(含0.1)/
地块二:1.0以上,2.8以下/
地块三:1.0以上,2.8以下

地块一:20%以上(含20%)/
地块二:30%以上(含30%)/
地块三:30%以上(含30%)

地块一:12米以下(含12米)/
地块二:100米以下(含100米)/
地块三:100米以下(含100米)

21800

170000 9984
190000 11159
210000 12334
230000 13508
25000 14683
宗地2015-38号地块评估
交通 2015-38号地块位于晋安区桂山路西侧,站东路以东,原桂山新苑地块。毗邻西三环路,沁园支路对接桂山路。交通路网尚不发达,周边道路较窄。主要以沁园支路,西三环路的南面方向出行。
配套 福州教育学院第二附属中学、晋安区第六中心小学、福建东南技术学校、福州火车北站等
优势 1、该地块位于北三环路的北面,毗邻火车北广场,在火车站商圈辐射范围之内;
2、该地段多为农田,拆迁压力小,交地时间快;
3、地块方正,面积较大,有一定的开发空间。
劣势 1、宗地2015-38号竞得人须提供安置房1.5万平方米、商业用房2万平方米由市政府指定单位按6304元/平方米回购。影响后期利润。
2、宗地内地块二与地块三可建商业建筑面积不低于30000平方米,扣除政府回购部分可用于销售;配建的幼儿园建成后移交晋安区指定单位,增加开发成本。
3、建设项目都应符合绿色建筑标准,商品住宅全装修比例应达到60%以上,会影响利润;
4、目前一条公交线路经过,公共交通出行较不方便;
5、该地块交通道路、医疗、商业等生活配套相对欠缺;
机会 1、该地块为较方正,具有一定的规模优势和可塑性。
2、周边普遍多为名桂佳园、西园雅居等保障房,新楼盘廖廖无几,开发价值可待挖掘;
3、地块东面为金鸡山,距离较近,拥有一定的景观资源。
威胁 1、地块整体较为封闭,地块北面为棚户区,南面为西三环路,西面为保障房项目,东面为金鸡山;
2、该地块北侧尚有大量棚户区、工厂,未来出让或加剧竞争。
宗地2015-38号地块现状
 
宗地2015-38号地块周边配套
 
 
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