福州市国土资源局日前发布2014年第三次土地出让公告,将出让福州市中心两幅地块,共计126.95亩。宗地2014-12号地块位于仓山区,福厦高速连接线以东、三江路北侧,城门镇下洋村。土地总面积80013平方米(合120.02亩),分三幅地块整体出让,起始价73600万元。宗地2014-13号地块位于鼓楼区福大市场以北、福大怡园以东,面积4621平方米(合6.93亩),土地用途为商服用地(商务办公、商业)。海西房产网对此次出让地块出让进行图文直播。
成交结果
宗地编号 成交时间 地块位置 面积 受让单位 成交价格 楼面价
宗地2014-12号 2014-9-9 仓山区福厦高速连接线以东、三江路北侧,城门镇下洋村 120.02 福州万榕房地产开发有限公司 9.5亿 2307元/平米
(外加出资5亿建设1800亩南江滨生态公园,折合楼面价3519元/平方米。)
直播大厅
宗地2014-12号:仓山区福厦高速连接线以东、三江路北侧,城门镇下洋村
重要指标提示
土地面积 土地用途 容积率 建筑密度 绿化率 建筑高度
土地总面积80013平方米(合120.02亩),分三幅地块整体出让 地块一

17150平方米(合25.73亩)

住宅用地

1.0以上,3.4以下(含3.4) 18%以下(含18%) 30%以上(含30%) 建筑总高度控制在100米(含100米)。住宅建筑应为高层建筑。
地块二 35471平方米(合53.21亩) 商服用地(商务办公) 1.0以上,5.1以下(含5.1) 26%以下(含26%) 30%以上(含30%)。地块用地西南角,地铁线与城市道路交叉口围合范围用地应为集中绿地(广场)。 建筑总高度控制在190米以下(含190米,义序机场净空限高190米。如突破义序机场周边高度控制要求,应征得空军部队同意。
地块三 27393平方米(合41.09亩) 商服用地(商务办公) 1.0以上,6.3以下(含6.3) 26%以下(含26%) 30%以上(含30%) 建筑总高度控制在190米以下(含190米,义序机场净空限高190米,如突破义序机场周边高度控制要求,应征得空军部队同意后规划方案方可实施)。
位置图
出让方式 出让年限 竞买保证金(万元) 起始价(万元) 楼面价测算
拍卖 商服用地40年、住宅用地70年 14800

73600

假设拍卖价格(万元) 楼面价
(/)
其它事项 73600 1787

(1)竞得人应另行出资5亿元,按照马尾新城公司提供的设计方案、建设标准、工期时限等要求建设三江口南江滨生态公园(选址面积约1800亩,位于南江滨东段东侧),建成后无偿移交给马尾新城公司。竞得人应在竞得土地后30日内将5亿元汇入马尾新城公司指定帐户,专款专用。之后,由竞得人根据南江滨公园交地及建设进度向马尾新城公司申请拨付工程进度款(应经市财政局审核)。工程竣工经市财政局审核后,超出5亿元部分由市财政承担(由马尾新城公司向市财政局申请款项),节余部分由马尾新城公司上缴市财政。若竞得人未按期缴交上述5亿元资金,则没收竞买保证金并取消土地出让合同。

(2)竞得人今后须无条件服从道庆洲大桥项目规划调整需要。

74600 1800
76000 1845
77000 1869
80000 1942
85000 2064
90000 2185
95000 2307
 
地块评估
交通

1、宗地2014-12号地块位于仓山区,福厦高速连接线以东、三江路北侧,城门镇下洋村,周边尚未设置公交站,交通较为不便。未来的地铁一号线将延伸到三江口,并设“下洋站”,缓解交通不便状况,出行将大大改善。
2、2014年,福州拟投资100多亿动建环南台岛滨江休闲路,未来建成后,市民和游客可开车兜风,一览闽江、乌龙江美景,交通问题也就迎刃而解。

SWOT分析 优势 1、目前福州“新区”办正抓紧起草《福州新区建设行动计划(2014-2020年)》,作为“新区”建设的重点区域,未来三江口片区将迎来一波大开发,无论政策支持还是配套投入都将有大手笔,区域未来发展潜力巨大。
2、配套大手笔:该地块除了需要配建的1800亩南江滨生态公园外,还有包括三江口旅游文化城、福州海峡文化艺术中心等大型配套不断跟进。
3、该地块右侧就是福州八中三江口校区,未来该项目住宅部分将享受“学区房”待遇。
4、该地块目前基本处于净地状态,减少拆迁阻力。
劣势 该地块性质为商服、住宅用地,商服用地需要的氛围目前在该区域里还不具备,未来建成后还需要一段时间的培育。
机会 1、三江口组团是马尾新城建设的启动核心区,该区域具有较大开发潜力的滨江空间资源,未来这里将建设一系列文化公建、商务办公、娱乐康体等配套,该地块具有极大的发展空间。
2、目前传闻不少一线开发商大腕将进驻三江口区域,在这些开发商大腕 “朋友圈”资金加品牌合力加持下,该区域未来发展会十分迅速。
3、2014年以来楼市的低迷已经传导到了土地市场,这次拍卖估计价格不会太高,预期是个机会。
威胁 该地块竞得人应另行出资5亿元,按照马尾新城公司提供的设计方案、建设标准、工期时限等要求建设三江口南江滨生态园(选址面积约1800亩,位于南江滨东段东侧),建成后无偿移交给马尾新城公司。加大了开发成本。
宗地2014-12号地块位置图
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地块现状及周边配套
宗地2014-13号:鼓楼区,福大市场以北、福大怡园以东
重要指标提示 楼面价测算
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价(万元) 假设拍卖价格(万元) 楼面价
(/)
4621平方米(合6.93亩) 商服用地(商务办公、商业) 商服用地40年 32%以下(含32%) 6000 6000 10387
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金(万元) 出让方式 6500 11252
1.0以上,1.25以下(含1.25),其中商业建筑面积不超过1500平方米,商业用房应为集中式。 30%以上(含30%) 建筑总高度控制在24米以下(含24米)
1200 拍卖 7000 12118
7500 12984
8000 13849
8500 14715
其他注意事项
宗地2014-13号地块所有建筑面积由鼓楼区政府指定单位整体回购,其中地上建筑回购单价按成交楼面地价+建安成本3000元/㎡确定;地下车位按12万元/个计。具体回购协议由鼓楼区政府指定单位与竞得人签订。
地块评估
交通 宗地2014-13号地块位于鼓楼区乌山西路以北,毗邻福州主干道工业路,无论是进入江滨大道,还是进入市中心都十分便捷。
SWOT分析 优势

1、地块位于福州中心鼓楼区,毗邻正火热开发的“福州闽江北CBD”,且“华润万象城”项目以该地块几乎是零距离,区位优势明显。
2、地块周边住宅区环绕,闹中取静。毗邻成熟社区——融侨锦江、万宝商圈,周边教育、生活、娱乐等各项配套设施齐全。

劣势 1、项目只有6.93亩,土地面积小,容积率1.25以下。缺乏商服办公用地所需要的那种规模效应。
2、在闽江北CBD逐步建成以及华润万象城项目定位高端的大背景下,项目无论规模还是高度(低于24米)都难于在档次上和以上述两处的项目匹敌。
机会 1、地块位于闽江北CBD的辐射范围内,西侧的2013-38号地块(面积19.65亩)也为商服用地,区位优势给了这个地块无限的潜力。
2、地块为净地,没有征迁方面的问题
威胁

宗地2014-13号地块所有建筑面积由鼓楼区政府指定单位整体回购,其中地上建筑回购单价按成交楼面地价+建安成本3000元/㎡确定;地下车位按12万元/个计,压缩项目利润。

宗地2014-13号地块位置图
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地块现状及周边配套
2014年土地交易记录
近期土地专题

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