福州21日发布公告,出让城区4幅国有建设用地使用权,总面积逾200亩。分别为宗地2014-08号、2014-09号、2014-10号、2014-11号地块,其中宗地2014-010号、2014-11号地块定于2014年6月11日上午10点拍卖,2014-08号地块、2014-09号地块于2014年6月20日上午10点挂牌,本专题将对此次挂牌进行直播。
成交结果

地块

位置

面积

成交价

竞得者

楼面价

宗地2014-08号 鼓楼区工业路东侧,福三路北侧,新西河南侧,洪山园周边地块 136.22亩 29.14亿 华润置地(福州)房地产开发有限公司 6291.6元/㎡
宗地2014-09号 鼓楼区斗池路北侧,西二环中路西侧,黎明永辉超市周边地块
67.56亩 9.2亿 华润置地(福州)房地产开发有限公司 4085.43元/㎡

宗地2014-10号

鼓楼区古田路南侧的原闽都大酒店及周边地块

20.89亩

4.275 亿 福建省投资开发集团有限责任公司

6138元/平

宗地2014-11号 连江南路138号的原市城乡建总办公楼用地 10.93亩 7670万 福州市城乡建总 3509元/平
宗地2014-08号:鼓楼区,工业路东侧,福三路北侧,新西河南侧,洪山园周边地块
重要指标提示 楼面价测算
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价(万元) 假设拍卖价格(万元) 楼面价
(/)
90815平方米(136.22亩) 商服(商务办公、商业)用地 40年 45%以下(含45%) 291400 291400 6291.60
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金(万元) 出让方式    
1.0以上,5.1以下(含5.1) 15%以上(含15%) 45%以下(含45%) 58300 挂牌    
竞买人条件
1、中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。

2、竞买申请人所属集团公司或其控股企业应为《财富》杂志评选的2013年世界500强企业。竞买人必须单独申请,不接受联合竞买。

其他注意事项
1、竞得人须引进中国连锁经营协会公布的2013年中国连锁百强前20名中主业从事大型综合超市的企业之一入驻本地块的商场。

2、竞得人所属集团公司或其控股企业应在鼓楼区设立福建区域总部公司。

地块评估
交通 鼓楼区,工业路东侧,福三路北侧,通过工业路接即可通达全城,无论是进城还是出城都十分方便。此外,经过该地块的公交项目以及未来地铁二号线的出口也都不远,交通优势无须赘言。
SWOT分析 优势 1.该地块位于福州传统的市中心且离目前最为成熟的万宝商圈仅一步之遥,未来建成之后,两者会融为一体,形成福州最大的商圈;
2.市中心项目以往多少都会受拆迁问题困扰,目前该地块处于净地状态,未来建设进度推进会更为快速一些。
3. 该地块土地出让取消原有的住宅部分,纯商服用地更具规模优势。
劣势 该地块由三个小地块组成,地块比较狭长且不规则,作为城市综合体项目对规划的考验较大。
机会 1.目前市中心地块出让日益稀少,该地块位于传统的鼓楼区,作为规划业态齐全的地块出让更是难能可贵。
2. 该地块周边融信澜郡、融侨锦江、融侨锦江悦府、融汇江山,海晟闽江印象高档社区,作为福州高端住宅的聚居区,未来消费潜力巨大。
威胁 1.该地块所设置的竞买门槛比较苛刻,竞得人所开发的项目中整体经营、不可分割销售的商业建筑面积不应少于8万平方米,届时将考验项目经营能力。同时,在本项目商场部分入驻经营的企业,产生纳入鼓楼区统计核算的年度纳税额不得低于1亿元,若未完成年度纳税额,竞得人应向鼓楼区政府一次性缴交与纳税承诺额差额部分等额的违约金。
2.该地块出让地范围内应建设9万㎡办公用房及地下车位,由鼓楼区政府指定单位回购,该部分建筑面积按1.1万元/㎡结算。如届时出让价格过高,回购价格将会影响项目利润。
宗地2014-08号地块位置图
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地块现状及周边配套
宗地2014-09号:鼓楼区,斗池路北侧,西二环中路西侧,黎明永辉超市周边地块
重要指标提示 楼面价测算
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价(万元) 假设拍卖价格(万元) 楼面价
(/)
45038平方米(67.56亩) 商服、公园绿地、住宅 商服用地40年,公园绿地50年,住宅用地70年 40%以下(含40%) 92000 92000 4085.43
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金(万元) 出让方式    
1.0以上,5.0以下(含5.0) 20%以上(含20%) 住宅高度应为高层建筑 18400 挂牌    
竞买人条件
1.中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外
2.竞买申请人所属集团公司或其控股企业应为《财富》杂志评选的2013年世界500强企业。竞买人必须单独申请,不接受联合竞买。
其他注意事项
1、竞得人所属集团公司或其控股企业应在鼓楼区设立福建区域总部公司;
2、竞得人须引进中国连锁经营协会公布的2013年中国连锁百强前20名中主业从事大型综合超市的企业之一入驻本地块的商场。
地块评估
交通 宗地2014-9号地块位于鼓楼区,斗池路北侧,西二环中路西侧,属于福州的交通主干道,纵向出行可通过西二环经过万宝商圈、万达商圈接驳三环,横向可通过乌山路、工业路,斗池路到达五一广场、中亭街方向,交通十分便利。
SWOT分析 优势 1.目前万宝商圈已经福州最为火热的商圈之一,加上闽江北CBD目前建设正在如火如荼的建设当中,作为商服用地,可看做是闽江北CBD的延伸,区位优势明显。
2.该地块周边多为相对老旧的住宅区,未来项目将会起到很好的形象效应。
劣势 该地块目前还未进入拆迁实质阶段,且周边包含正常运营黎明永辉以及市教院附中,多种原因会增加拆迁及交地难度。
机会 该地块十分靠近福州市政府、五一广场,对于建设5A甲级写字楼来说,这个会是一个很好的卖点。
威胁

1.该地块竞得人应在本出让地块范围内提供总建筑面积75700平方米建筑(其中住宅38700平方米,商业用房37000平方米),由鼓楼区政府指定单位回购作为安置房,该部分建筑面积按3000元/平方米结算,压缩项目利润。
2.竞得人应为鼓楼区教育系统捐建一所现代化标准的36班示范标杆小学,同样会压缩项目利润。
3. 目前闽江北CBD写字楼项目,而该项目建设至少一幢5A甲级写字楼,未来如何两者之间的竞争会很激烈。
4. 竞买门槛高,在本项目商场部分入驻经营的企业,产生纳入鼓楼区统计核算的年度纳税额不得低于0.5亿元(上述纳税额不含房地产开发税收),若未完成年度纳税额,竞得人应向鼓楼区政府一次性缴交与纳税承诺额差额部分等额的违约金。

宗地2014-09号地块位置图
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地块现状及周边配套
宗地2014-10号:鼓楼区古田路南侧的原闽都大酒店及周边地块
重要指标提示 楼面价测算
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价(万元) 假设拍卖价格(万元) 楼面价
(/)
13930平方米(20.89亩) 商服(商业、商务)用地 40年 33%以下(含33%) 42750 42750 6137.83
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金(万元) 出让方式 43000 6173.72
1.0以上,5.0以下(含5.0)。 25%以上(含25%) 130米以下(含130米) 8600 拍卖 43500 6245.51
竞买人条件 44000 6317.30
中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。 45000 6460.87
其他注意事项 48000 6891.60
宗地2014-10号地块项目建成后全部自持,不得分割销售。 50000 7178.75
地块评估
交通 宗地2014-10号地块位于鼓楼区,古田路南侧,属于福州最为传统的市中心,与五一广场仅一步之遥,且五一路与古田路都是福州的交通主干道,还有未来的地铁二号线与该地块零距离,因此交通十分便利。
SWOT分析 优势

作为商服用地,该地块未来将建设不超过7000平方米的商业建筑以及不低于35000平方米的酒店建筑,在传统的市中心区域,如此大的商业配比,未来将对周边区域起到良好的辐射作用。同时,该地块周边高端写字楼林立,作为商服用地将会去起到良好的承接作用。

劣势 1.该地块目前业态还在经营当中,还未正式启动拆迁工作,未来交地存在未知因素;
2.该地块须预留地铁二号线风亭、冷却塔、消防出入口等附属设施位置,未来进度可能会收到影响。
机会  
威胁 1.目前福州城市综合体项目众多,酒店项目林立,同质化严重,未来市场竞争激烈;
2. 该地块比较狭长,总面积只有13930平米,限制了规划和项目品质的发挥。
宗地2014-10号地块位置图
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地块现状及周边配套
宗地2014-11号:连江南路138号的原市城乡建总办公楼用地
其他事项
宗地2014-11号地块项目建成后,由市政府指定单位回购50%建筑面积,购买价格按3000元/平方米计算,由市政府指定单位向竞得人支付。若征得空军部队同意,容积率调整至3.5以下(含3.5),竞得人应按成交楼面价缴交相应的土地出让价款。
重要指标提示 楼面价测算
(按容积率3.0计算)
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价(万元) 假设拍卖价格(万元) 楼面价
(/)
7287平方米(10.93亩) 商服(商业、商务办公)用地、公园绿地 商服用地40年,公园绿地50年 32%以下(含32%) 7670 7670 3508.53
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金(万元) 出让方式 8000 3659.48
容积率2.0以上,3.0以下(含3.0)征得空军部队同意后可调高到3.5以下(含3.5) 25%以上(含25%) 50米(征得空军部队同意后,总高度可调到65米以下) 1600 拍卖 8500 3888.20
竞买人条件 9000 4116.92

中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。

10000 4574.35
地块评估
交通 宗地2014-11号地块位于仓山区,连江南路西侧,作为目前福州出城的主要通道,无论是进城还是出城,都比较方便,但该路段高峰时期同样存在交通比较拥堵现象。
SWOT分析 优势 1.目前福州的城市建设中心正在逐步往东发展,该地块与目前炙手可热的海峡会展中心区域十分靠近,未来将受益于该区域发展;
2. 该地块区域目前有多个项目正在建设,特别是投资110亿的三盛ICITY项目正在建设当中,未来该地块也将因此受益。
3. 该地块属于市城乡建总办公楼用地,未来拆迁难度较小。
劣势 该地块只有7287平方米(10.93亩),地块规模小,与周边的商业项目会形成落差。
机会 目前该区域同类项目较少,在福州写字楼项目众多的市场现状当中,竞争相对会小一些。
威胁 作为商服用地,该地块目前还相对缺乏氛围,未来还需要相当一段时间培育。
宗地2014-11号地块位置图
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地块现状及周边配套
2014年土地交易明细

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