4月28日,福州市国土资源局决定公开出让福州市城区7幅国有建设用地使用权,此次出让,也是2014年度的第一次公开出让,7幅地块均为商服用地,总面积超过300亩,起始价近45亿。拍卖时间定于2014年5月20日上午10时,宗地2014-06号、2014-07号地块挂牌时间为2014年5月20日至5月30日,本专题,海西房产网将对此次出让挂牌进行直播。
成交结果

地块

位置

面积

成交价

竞得者

楼面价

宗地2014-01号

鼓楼区,铜盘路北侧,北二环路南侧,华大村下、后营旧屋区改造地块

97.21亩

17.8亿 保利(福建)房地产有限公司

 5970.81 元/平

宗地2014-02号 晋安区,前横路西侧,塔头路以南,化工路北侧,横屿7#地块 110.76亩 24.2亿 正荣集团有限公司 8878元/平
宗地2014-03号 仓山区,环岛路北侧,火车南站西广场南侧地块 76.82亩 6.15亿 福州市建设发展集团有限公司 8577元/平
宗地2014-05号 仓山区,战备路南侧,齐安路东侧,“海峡医药城”项目周边城市道路地下空间地块 20875平方米 2940万 利嘉(福建)国际商贸有限公司 1408元/平
宗地2014-07号 晋安区,东山路东侧,横屿佳园西侧,化工路以北,鹤林片区总部商会园区 14.27亩 1.74亿 昌吉州鑫实投资发展有限公司 5226元/平
5月20日直播 |5月30日直播
 
宗地2014-01号:鼓楼区,铜盘路北侧,北二环路南侧,华大村下、后营旧屋区改造地块
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价
(万元)
64808㎡(合97.21亩) 商服用地 商服40年,住宅70年,停车场用地、公共绿地50年
28%以下(含28%) 178000
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金
(万元)
出让方式
1.0以上,4.6以下 25%以上(含25%) 120米以下,其中地块三控制在55米以下,住宅建筑高度不应低于24米 35600 拍卖
竞买门槛
竞得人企业注册地不在鼓楼区的,必须在交付土地价款的同时,在鼓楼区注册新公司。
楼面价测算
假设拍卖价格 (万元) 楼面价 (元/㎡)
178000 5970.81
179000 6004.35
180000 6037.90
181000 6071.44
182000 6104.98
190000 6373
195000 6541.06
200000 6708.77
其他事项
(1)竞得人应在该出让地块范围内提供总建筑面积17.6万平方米建筑(其中住宅面积16.5万平方米,商业面积0.3万平方米,商务办公面积0.8万平方米),由鼓楼区政府指定单位回购,该部分建筑面积按建安成本3000元/平方米结算,回购款由鼓楼区政府指定单位向竞得人支付。
(2) 该地块扣除拆迁安置房后,按照不低于5%的比例配建公共租赁住房。配建的公共租赁住房建成后由市国有房产管理中心负责回购。
地块评估
交通 宗地2014-01号地块位于铜盘路北侧,北二环路南侧,周边交通发达,出城通过铜盘路进入到北环中路,通达全城;入城则可以通过华林路进入到全市各个区域。与此同时,项目距离地铁一号线也十分靠近,作为作为商服、住宅项目 ,交通便利能给项目加分。
SWOT分析 优势

项目位于省政府周边,公安厅对面,区位优势明显。项目面积接近百亩,在市中心土地日益稀缺的今天,实属难得。

劣势

项目分成四个地块出让,地块不规则且较小,不容易整体规划;

机会 目前铜盘路周边大型商业相对缺乏,该项目商业建筑面积达到4.8万平方米,建成之后可以对周边起到辐射作用。
威胁 该项目属于旧改项目,扣除商业部分需要提供总建筑面积17.6万平方米建筑,由鼓楼区政府指定单位回购,同时还需按照不低于5%的比例配建公租房,一定程度上压缩利润空间。
宗地2014-01号位置图
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宗地2014-01号地块现状
宗地2014-02号:晋安区,前横路西侧,塔头路以南,化工路北侧,横屿7#地块
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价
(万元)
总面积73839平方米(110.76亩) 商服用地 40年
35%以下(含35%) 158900
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金
(万元)
出让方式
3.8≥西地块>2
3.6≥东地块>2
30%以上(含30%) 120米以下(含120米) 31800 拍卖
竞买门槛
宗地2014-02号地块竞买人须与中国连锁经营协会公布的2012年中国连锁百强前10名中主业从事大型综合超市的企业之一签订入驻本地块的合作意向书。
楼面价测算
假设拍卖价格 (万元) 楼面价 (元/㎡)
158900 5829.69
160000 5870.05
161000 5906.74
162000 5943.43
163000 5980.11
164000 6016.80
165000 6053.49
170000 6236.93
其他事项
(1)、地块竞得人须在交地时缴交履约保证金1亿元,引进企业入驻后退还。
(2)、竞得人需引进铂尔曼、四季、香格里拉、索菲特、丽兹卡尔顿、JW万豪、华尔道夫、凯宾斯基、瑞吉、柏悦等十个知名高端酒店品牌之一,并在酒店用地交地时缴交酒店项目履约保证金1亿元,引进酒店品牌入驻后退还)。
(3)、该地块成交后,入驻企业必须承诺在项目所在地设立独立法人,所有税收在当地缴纳。
地块评估
交通 该地块位于晋安区,前横路西侧,塔头路以南,化工路北侧。化工路改造已经启动,按照改造方案,改造完工后,该路段通行能力能达到双向10车道。未来不管是通过东二环、塔头路进城,或者通过化工路直接进入三环路出城,都十分方便。
SWOT分析 优势 1、晋安新城目前云集了包括保利、泰禾、香开、融侨(横屿地块)、中联、融信的福州一线房企,保证了区域开发的质量和效率。
2、该地块位于化工路沿线,作为商服(商务办公、商业、酒店)用地,这点更有利于发挥地段优势。
3、目前西地块已经几尽搬迁完毕,东地块目前用着物流停车场,拆迁问题相对较小。
劣势 竞买人应承诺引进铂尔曼、四季、香格里拉、索菲特、丽兹卡尔顿、JW万豪、华尔道夫、凯宾斯基、瑞吉、柏悦等十个知名高端酒店品牌之一,并在交地时缴交履约保证金1亿元,引进企业入驻后退还,竞买门槛高。
机会 该地块周边商业氛围浓厚,云集包括泰禾城市广场、新南方、喜盈门等重要商业项目,特别是东二环泰禾广场将建成福建最大综合体;项目周边高端住宅住宅众多包括香开新城、保利香槟国际、融侨悦城、中联东郡、融信鹤林项目等,消费潜力巨大。
威胁 未来项目将于东二环泰禾广场直接竞争,且福州综合体项目云集,未来竞争将十分激烈。
宗地2014-02号位置图
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宗地2014-02号地块现状
宗地2014-03号:仓山区,环岛路北侧,火车南站西广场南侧地块
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价
(万元)
51215平方米(合76.82亩) 商服用地 40年
40%以下(含40%) 61500
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金
(万元)
出让方式
1.0以上,1.4以下(含1.4)
10%以上(含10%) 以三层为主,不超过四层。 12300 拍卖
竞买门槛
中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买;但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。
楼面价测算
假设拍卖价格 (万元) 楼面价 (元/㎡)
61500 8577.28
61600 8591.23
61700 8605.17
61800 8619.12
61900 8633.07
62000 8647.02
65000 9065.42
70000 9762.76
其他事项
(1)该地块沿街地面一层商业应为集中式,不得分割销售。
(2)该地块出让后半年内按交付土地时点现状标高交地。
地块评估
交通 该地块位于仓山区,环岛路北侧,火车南站西广场南侧。火车南站经过几年的运营,目前已经成为福州的重要交通枢纽,目前有将近十路公交将火车南站作为终点站,与此同时,该地块作为地铁一号线一期的终点站,出则快速,进则通达。
SWOT分析 优势 福州目前正在大力发展“新区”建设,包括火车南站在内的福州三江口区域首当其冲的作为重点发展区域,未来无论是城市建设还是周边配套都将得到重点支持。
劣势 目前火车南站周边商业氛围还相对低迷,且住宅项目相对较少,作为商服用地,未来还需要一段时间培育。
机会 该项目毗邻“阳光城大都会”项目,同时有传闻未来万达广场也将落户火车南站,通过几个知名房企的相互加持,区域可以得到更快发展。
威胁 该地块沿街地面一层商业应为集中式,不得分割销售,未来将考验竞买人的运营能力。
宗地2014-05号:仓山区,战备路南侧,齐安路东侧,“海峡医药城”项目周边城市道路地下空间地块
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价
(万元)
20875平方米 商服、社会停车场用地 商服40年、社会停车场50年
/ 2940
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金
(万元)
出让方式
/
/ 地下共三层 600 拍卖
竞买门槛
中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。
楼面价测算
假设拍卖价格 (万元) 楼面价 (元/㎡)
2940(按总建筑面积不超过57306平方米计算) 513.03
   
   
   
   
   
其他事项
(1)、该地块相邻已出让地块的建设单位已承诺无偿提供上述项目地下空间结合部和出入口通行的通道,保证地下空间项目建成后畅通使用。
(2)、竞得人须无条件服从今后市政公建建设需要。
(3)、地下商业部分可分割销售。
宗地2014-05号位置图
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宗地2014-05号地块现状
宗地2014-06、07号:晋安区,东山路东侧,横屿佳园西侧,化工路以北,鹤林片区总部商会园区
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价
(万元)
19168平方米(28.75亩) 商服(商务办公)用地 40年
地块二:30%以下(含30%);地块六:35%以下(含35%) 40100
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金
(万元)
出让方式

4.5≤地块二>2.0
3.5≤地块六>2.0

地块二≥30%
地块六≥25%
地块二≤100米
地块六≤60米
8100 挂牌
竞买门槛
中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。
楼面价测算
假设拍卖价格 (万元) 楼面价 (元/㎡)
40100 5225.16
40500 5277.28
41000 5342.43
41500 5407.58
42000 5472.74
42500 5537.89
43000 5603.04
43500 5668.19
44000 5733.34
44500 5798.49
45000 5863.65
其他事项
(1)、竞得人应于竞得土地后6个月内在福州成立地级市以上(含地级市)驻榕商会,并在签订出让合同时缴纳履约保证金3000万元,若未能在期限内成立商会,保证金不予退还。
(2)、项目建成后,仅允许以层为单位销售给该驻榕商会会员单位。销售前,拟入驻的商会会员应与晋安区政府签订入驻协议并在晋安区注册成立独立法人公司,承诺入驻后五年内每层每年税收不低于100万元人民币,不足部分由入驻商会会员向晋安区补足。商会会员购置后5年内不得转让。若竞得人自用不出售,则无纳税要求。
地块评估
交通 该地块位于晋安区东山路东侧,横屿佳园西侧,对于自驾车来说,可通过化工路进入福州市区,也可通过工业路进入已经闭合的福州三环路,交通十分便利。但对于普通市民来说,该区域公共交通还相对缺乏,出行相对不便。
SWOT分析 优势 该地块属于晋安新城一部分,是福州城市建设的热点区域之一。随着晋安新城地块的不断出让以及大项目不断进驻,该区域发展前景广阔。作为福州驻榕商会会员的商务办公用地,未来东二环泰禾城市广场开业后并扩容后,特别是宗地2014-02地块项目的建成,将带动整个区域的商业氛围,该地块也将受益。此外,该地块目前基本属于净地,且地块平整容易开发和设计。
劣势 目前该区域内目前还鲜有商务办公项目,作为商务项目离传统的CBD区域还有一段距离,仅从商务办公环境上看,该区域配套还比较欠缺。
机会 该地块虽采用挂牌方式,且竞买人已经限定在县级以上(含县级)人民政府驻榕商会,预估价格会相对便宜。
威胁 该地块竞买门槛高:
1、竞得人应于竞得土地后6个月内在福州成立地级市以上(含地级市)驻榕商会;
2、建成后仅允许以层为单位销售给该驻榕商会会员单位;
3、销售前,拟入驻的商会会员应与晋安区政府签订入驻协议并在晋安区注册成立独立法人公司,承诺入驻后五年内每层每年税收不低于100万元人民币,不足部分由入驻商会会员向晋安区补足;
4、商会会员购置后5年内不得转让。
宗地2014-06、07号位置图
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宗地2014-06、07号地块现状

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