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    福州市国土资源局发布公告推出宗地2013-41号太平汀洲和苍霞旧屋区改造地块。该地块曾于12月13日流挂。此次,地块起始价、容积率、建筑高度等多方面出现调整。该地块采用拍卖方式出让,拍卖定于2014年1月10日10时在市行政服务中心土地矿产交易大厅举行。本专题,海西房产网对此次出让地块进行直播!
  成交结果
 

地块

位置

面积

成交价

竞得者

楼面价

宗地2013-41号

台江区白马南路东侧,洋中路西侧,工业路南侧,延平路北侧,洋中路东侧,学军路北侧,太平汀洲旧屋区改造地块、台江区江滨路北侧沿线,支前路东侧,三通路西侧,上下杭南侧,闽江北岸,苍霞旧屋区改造地块

389.28亩

56.2亿
融信(福建)投资有限公司

6069元/平(安置房建设费20.5909亿未记入

  直播大厅
 
  重要指标调整对比
 
  容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 竞买保证金
(万元)
起拍价
(万元)
出让方式
第11次出让指标 太平汀洲旧屋区改造地块 苍霞旧屋区改造地块 苍霞旧屋区改造地块
60%以下(含60%)
苍霞旧屋区改造地块
/
苍霞旧屋区改造地块
/
112400 562000 拍卖
5.0以下(含5.0) 商务办公建筑面积规定取消,住宅建筑面积不少于47万平方米 1.0以上,1.46以下(含1.46) 地上保留和新建计容面积为15.3万平方米,其中地上计容商业建筑面积不超过13万平方米。
第8次出让指标
5.0以下(含5.0) 商务办公建筑面积不少于16万平方米。地块一兼容商务办公、商业。
1.0以上,2.6以下(含2.6) 地上保留和新建计容建筑面积为27.3万平方米,其中地上计容商业建筑面积不超过10万平方米,地块五沿江滨路商业应为集中式不可分割店面。 50%以下(含50%)

12.5%以上(含12.5%)

地块五建筑高度控制在100米以下 102040 510200 挂牌
  宗地2013-41号地块
 
宗地位置 土地面积 土地用途 容积率 建筑密度 绿地率 土地年限 建筑高度 竞买起始价
(万元)
台江区白马南路东侧,洋中路西侧,工业路南侧,延平路北侧,洋中路东侧,学军路北侧,太平汀洲旧屋区改造地块(含地块一、二、三、四、五、九、十一、十二、十五) 154515㎡(231.77亩) 商服(商业、商务办公)用地、公共绿地、住宅用地 5.0以下(含5.0),其中,地上商业建筑面积不超过3万平方米,沿工业路一侧设置的商业建筑应为集中式不可分割店面;在满足规划、停车及安全要求下,允许建设地下商业,地下商业建筑面积不超过2万平方米(不计入容积率);住宅建筑面积不少于47万平方米。地块十二应规划作为商业、商务办公。 36%以下(含36%) 25%以上(含25%)地块二应作为城市公共绿地,对外开发使用 商服用地40年,公园绿地50年,住宅用地70年
/ 562000
台江区江滨路北侧沿线,支前路东侧,三通路西侧,上下杭南侧,闽江北岸,苍霞旧屋区改造地块(含地块一、二、三、四、五、六、七) 105004㎡(157.51亩) 商服(商业、商务办公)、文物古迹、公园绿地、宗教、停车场及住宅用地 1.0以上,1.46以下(含1.46)。地上保留和新建计容面积为15.3万平方米,其中地上计容商业建筑面积不超过13万平方米。地下建筑在满足规划、停车及安全要求下,允许建设地下商业,地下商业建筑面积不超过3万平方米(不计入容积率)。不得建设低层住宅。 60%以下(含60%) /

商服用地40年;文物古迹用地、公园绿地、宗教用地、停车场用地50年,住宅用地70年

新建建筑高度控制在18米以下,局部可按24米控制,以丰富天际线,地块七临近青年会部分建筑高度按18米控制。中平路与青年横路沿线建筑高度按原风貌修缮、改善、整治、更新。

竞买保证金
(万元)

112400
竞买人

  竞买人的公司注册地须在福建省,本身具备房地产开发一级资质。竞买人或其子公司须在近五年内参与过旧城改造项目(须由项目所在地县级以上人民政府或行业主管部门确认),其中单个项目安置房总建筑面积不少于50万平方米(须提供相关土地出让合同和工程规划许可证证明)……【详情】

其它事项 楼面价测算
一、竞得人须缴纳安置房建设费用保证金共计20.5909亿元,分三期缴纳:
1、第一期在安置房建设用地完成交地50%的7个工作日内应缴纳安置房建设费用保证金的50%;
2、第二期在安置房建设用地完成交地80%的7个工作日内应缴纳安置房建设费用保证金的30%;
3、第三期在安置房建设用地完成交地100%的7个工作日内缴纳安置房建设费用保证金的20%。在安置房建设费用保证金全部缴交前,竞得人用同比例等价值的商品房禁止抵押和销售作为担保,直至安置房建设费用保障金全部缴交后解除。
二、竞得人须在土地成交之日即与项目所在地台江区政府签订《台江区太平汀洲和苍霞危旧房改造协议书》,并在缴纳第一期土地价款时在台江区注册公司。
三、该地块属危旧房改造项目,台江区政府按照现行的房屋征收政策协助进行上述房屋征收范围内地面物含人员的房屋征收补偿安置及平整场地工作。竞得人向台江区提供该地块内47.653万平方米住宅安置房及30个地下停车位(可办单位产权)供征收安置,房屋征收后,剩余安置房归台江区政府。
安置房设计户型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡,各户型具体套数台江区人民政府必须在完成房屋征收补偿90%后30个工作日内提供,安置房建设的结构技术标准、装饰标准、主材品质与本地块商品房一致。
四、该地块内的公共服务设施(幼托、街道办事处、派出所、卫生服务中心、卫生服务站、文体活动中心、文体活动站、社区居委会、社区中心、社区卫生服务中心、公厕、垃圾中转站)由竞得人投资建设,产权归台江区人民政府。
假设拍卖价格
(万元)
楼面价
(元/㎡)
562000 6069
563000 6080
564000 6091
570000 6156
566000 6264
  地块评估
 
交通

该地块分两处区域:
1、太平汀洲旧屋区改造地块。该地块位于福州市中心,周边涵盖三条福州交通主干道,分别是工业路、白马南路、八一七路,交通便利无须赘言。
2、苍霞旧屋区改造地块。该地块位于八一七南路西侧,毗邻中亭街,江滨大道就在正前方,无论是公交还是自驾车出行都十分便利。

生活配套

地块位于传统的台江繁华商圈,周边各项配套齐全。

SWOT分析 优势

宗地2013-41号地块由两个地块组成,总面积达到389.29亩,是市中心近几年以来少有的大地块出让,在中心城区地块日益稀少的今天,如此大的地块集中出让实属难得。作为“旧城改造”项目对于房企的品牌效应具有很好的促进作用

劣势

1、地块比较分散,两个地块分成16个小地块,地块小不规则,未来规划难度大;
2、该地块内涉及到很多法律、法规禁止迁移的建筑物,同时还有多个未拆迁的地块,这样对未来项目的整体性以及规划的协调性会是个挑战。
3、太平汀洲旧屋区改造地块与省人民医院只有一路之隔,作为含有住宅的地块,将来购房者会有忌讳。

机会 如今主城区的地块日益稀少,如此大的地块将来一定也不多见,一旦该地块的成功开发,对于未来几年福州为数众多的旧城改造将起到示范作用,同时对于竞得人来说也可以更好的涉及同类项目。
威胁 1、竞买门槛高,该地块竞得人本身具备房地产开发一级资质的企业法人,同时需要在近五年内参与过旧城改造项目且单个项目安置房总建筑面积不少于50万平方米。
2、保证金金额巨大,竞得人须缴纳安置房建设费用保证金共计25.7761亿元,对竞得人的资金实力是个不小的考验。
3、拆迁不可抗力,该地块目前还未进入实际拆除阶段,未来拆迁存在不可抗力;
4、安置房工期紧,竞得人必须在安置房用地交付之日起32个月内(120米以上超高层部分允许延长4个月)完成建设并交付使用,若工程中途停建(停工超过3个月),出让方有权收回土地由台江区组织继续建设,确保被征收户及时回迁,其前期投入不予以补偿。
  宗地2013-41号地块位置图
 
  宗地2013-41号地块位置图太平汀州地块地块现状及周边配套
 
  苍霞地块现状及周边配套
 
 
  地块周边配套
 

配套

类别

周边配套

东方百货、万宝商圈、工人文化宫、福州四中、福州三十七中

公交车站

福四中 4路、11路、50路、87路、106路、113路、121路、124路、138路、159路、302路、307路、311路、316路、320路
省皮肤病院 6路、13路、19路、25路、29路、66路、79路、81路、82路、319路、 321路
周边楼盘 群升白马郡、外滩一号
周边道路 白马南路、八一七路、工业路
  2013年福州土地交易明细
 
 
【2007年—2008年福州土地交易】 【2009年—2010年福州土地交易】 【2011年福州土地交易】 【2012年福州土地交易】
 
  近期土地交易专题
 
福州2013年第十次公开挂牌土地出让 福州2013年第九次公开挂牌土地出让 福州2013年第八次公开挂牌土地出让
 
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