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  导语:福州市国土资源局30日发出公告,决定公开拍卖出让城区4幅国有建设用地使用权。其中宗地2013-44号位于东二环泰禾广场东侧,将建市民服务中心。并承诺引进“凯悦、香格里拉、悦榕庄……”等知名酒店之一。宗地2013-45号将建综合体,并引进一家五星级酒店。本专题,海西房产网对此次出让地块进行直播!
拍卖结果

地块

位置

面积

成交价

竞得者

楼面价

宗地2013-44号

晋安区东二环泰禾城市广场东侧,分四幅地块整体出让

合258.58亩

35.87亿元 泰禾集团

6098元/平米

宗地2013-45号 仓山区,福夏高速公路连接线西侧,东部2号地城市综合体地块 219.63亩 流挂 / /
宗地2013-46号 仓山区福州海峡会展中心东北路西南侧,会展中心游艇俱乐部地块 105.5亩 4.3亿 冠城大通股份有限公司 5994元/平米
宗地2013-47号 台江区,八一七南路以东,茶亭8#地块东南侧,茶亭公园的地下空间地块 3253.7㎡ 1050万元 福建隆昌泰置业有限公司 1076元/平米
直播大厅
宗地2013-44号:晋安区东二环泰禾城市广场东侧,分四幅地块整体出让
 
宗地位置 土地面积 土地用途 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 土地年限 竞买起始价
(万元)
F-02 45037平方米(合67.56亩) 商服、住宅用地 ≤2.8,其中商业建筑面积不超过5000平方米,商业建筑应为集中式,沿横屿路设置。 ≤18 % ≥30% ≤100米
商服用地40年、住宅用地70年 356700
竞买保证金
(万元)
F-03 36270平方米(合54.41亩) 商服用地(商业、商务办公、酒店) ≤4.4,其中商业建筑面积不超过30000平方米,商业建筑应为集中式,酒店建筑面积不低于30000平方米。 ≤40 % ≥15%

≤120-150米

71400
F-06 53945平方米(合80.92亩) 住宅用地 ≤2.5 ≤18 % ≥30% 地块西部≤100米,地块东部≤80米 楼面价
(以底价计)
F-08 37124平方米(合55.69亩) 商服用地(商业、商务办公) ≤4.2,其中商业建筑面积不超过15000平方米,商业建筑应为集中式,沿规划路设置市民服务中心一处,建筑面积不少于2000平方米 ≤30 % ≥30% ≤80-120米 6187元/㎡
竞买人

(1)竞买人应为上市企业,且竞买人或其全资子公司应具有房地产开发一级资质。
(2)竞买人或其控股公司在全国有不少于两个商业综合体项目,每个项目自持商业规模不小于8万平方米。
(3)竞买人在提交竞买申请时,应提供与“温德姆、凯宾斯基、JW万豪、丽兹卡尔顿、铂尔曼、索菲特、半岛、华尔道夫、凯悦、香格里拉、悦榕庄”等十一个知名酒店品牌之一签订的酒店项目运营管理合作意向书(其中至少明确酒店建筑规模、投资强度、设计方案须经相应酒店运营管理公司确认等事项)。
(4)竞买人应单独申请,不接受联合竞买。

其它事项
(1)竞得人在酒店用地交地时应缴交酒店项目履约保证金人民币1亿元,若该项目酒店建成开业后一年半内未能引进承诺的酒店品牌,则履约保证金不予退还。
(2)竞得人自持商业、商务办公及酒店建筑面积不少于8万平方米,不得销售。酒店投资强度不低于1.8万元/平方米。
(3)竞得人引进的企业自项目建成后在晋安区每年纳税额不低于5000万元(期限不少于5年),不足部分由竞得人向晋安区补足。
(4)F-02、06号地块按住宅建筑面积5%比例配建公共租赁房,由市政府指定的单位回购,回购单价按土地级别基准楼面地价+建安成本(按3000元/平方米计)+3%的利润确定。
(5)F-03、F-08地块交地时限为出让后1年内交地;F-02、06地块出让后2年内交地。上述地块均按交付时点的土地现状标高交付。
(6)该区域内按规划要求配建不少于2000平方米市民服务中心,建成后无偿移交给晋安区政府指定单位。
地块评估
交通

该地块位于化工路北侧,为福州出城的交通主干道。出城,通过化工路可直接进入已经闭合的三环路,无论是到达全城还是进入福厦高速亦或机场高速都十分快捷。入城,可通过化工路进入东二环,无论是到繁华的市中心或者火车站,都能快速到达,交通因素会给项目加分。

SWOT分析 优势

1、晋安新城建设的逐步推进,目前片区已经云集了包括保利、香开、融侨(恒屿地块)、泰禾、中联、融信等房企进驻,片区的开发氛围已经形成。
2、目前正在如火如荼建设当中的东二环城市广场将为未来该地块增加很重的配套砝码,无论是当中的住宅部分或者酒店部分都将因此受益。
3、该地块很大一部分地面拆迁已经完毕,未来交地问题会比较容易一些。
4、该地块位于竹屿村,原先用途并非工厂,因此也就没有了污染问题的羁绊。

劣势

1、该地块位于化工路北侧,周边云集很多家装卖场,导致该路段交通比较繁忙,未来业主出行交通将比较拥堵。
2、该地块比较狭长,对未来社区规划及景观建设会是不小的挑战。

机会 晋安新城还有多个地块将出让,从前期已经出让的土地价格来看,都无不出现快速上涨的先例。因此,难得市中心有如此面积大且业态的规划齐全的地块出让,如何把握机遇,对房企来说无疑是个机会。
威胁 1、目前市中心地块日益稀少,该地块周边项目房价已经上涨到了一定高度,这无疑也会刺激该地块拍出高的价格。
2、竞买人应为上市企业,且竞买人或其全资子公司应具有房地产开发一级资质。在上市企业层面上的竞争,恐会更加激烈。
3、竞买人在提交竞买申请时,应提供十一个知名酒店品牌之一签订的酒店项目运营管理合作意向书,同时需要交1亿元保证金,无疑增加了竞买难度。
4、竞得人引进的企业自项目建成后在晋安区每年纳税额不低于5000万元(期限不少于5年),不足部分由竞得人向晋安区补足,这无疑增加了运营难度。
宗地2013-44号地块位置图
地块现状及周边配套
地块周边配套

配套

类别

周边配套

东二环泰禾广场、永辉超市、喜盈门建材市场、新南方建材市场

公交车站

香开新城 46、68、56、322路
周边楼盘 东二环泰禾广场、保利香槟国际、香开新城
周边道路 化工路、连江北路
宗地2013-45号:仓山区,福夏高速公路连接线西侧,东部2号地城市综合体地块
 
重要指标提示
土地面积 土地用途 绿地率 建筑高度 容积率
146417平方米(合219.63亩) 商服用地(商业、商务办公、酒店) ≥15%,该地块上多植规格较大的树木,绿化覆盖率应不低于40%,多层建筑屋面应予绿化,用地西北部应留出用地面积不少于5000平方米的集中绿地广场
除站后路与高速公路连接线交叉口附近一幢办公楼建筑高度控制在80米以下,并应符合义序机场周边高度控制要求,其余建筑高度控制在30米以下 ≥1.0,≤2.0,其中酒店建筑面积不低于46000平方米,办公建筑面积不少于100000平方米,其余为商业建筑面积,商业建筑宜为集中式。
土地年限 建筑密度 竞买起始价
(万元)
竞买保证金
(万元)

楼面价
(以底价计)

商服用地40年 ≤40%

109900

22000 3752元/㎡
竞买人

(1)竞买人或其股东之一必须具有10万平方米以上购物中心的商业管理经验及运营能力,并在北京、上海、广州、深圳运营国有控股的百货商场或购物中心共5个成功案例,同时竞买人须提供引进不少于10个奢侈品品牌的销售授权证明(由市外经局审查确认)。
(2)竞买人须承诺引进一家五星级酒店

其他事项
(1)竞得人在酒店用地交地时须缴纳1亿元的酒店项目履约保证金,待酒店建成运营并通过五星级评级后予以返还。
(2)该片区安置房地块由马尾新城建设发展公司作为建设业主委托竞得人代建,并签订代建协议作为出让合同附件。其中规划小学及幼儿园由竞得人出资建成后无偿提供给仓山区政府指定的单位。安置房部分代建费用按3500元/平方米包干。竞得人必须承担安置房小区建成前实际发生的安置过渡费用。该安置房地块规划设计方案须征得三江口指挥部认可。
(3)竞得人应在交地后三年内完成项目建设并投入运营,运营后入驻企业连续5年内每年向仓山区缴纳经营税收不低于1亿元。若未达到,差额部分应由竞得人向仓山区补足。
(4)竞得人应在福州市仓山区注册成立企业,且注册资金不低于1亿美元,其中外资占比不低于70%。
(5)竞得人必须建设不少于6.5万平方米的集中式商业,不得销售。
地块评估
交通

该地块位于仓山区,福夏高速公路连接线西侧,目前交通并不便利,只有通过火车南站周边的道路进入周边的村庄才能到达该地块,出行的公共交通工具只可搭乘“21路”公交车到达白湖亭。按照目前的交通情况,应该说交通因素是该地块的短板。

SWOT分析 优势

每一个稍有规模的城市都应该会形成一个重要交通枢纽周边的商圈,福州火车南站商圈符合这个先天的条件。目前火车南站的商圈正在加紧规划建设当中,在11月13日阳光城集团就以39.1亿元竞得宗地2013-21号地块。根据拍卖规则,阳光城将引进30家世界知名企业,可以预见未来两大项目将会形成东西呼应,这样对于商业氛围的形成特别重要。

劣势

1、目前该地块东侧被福厦高速阻断,周边还缺乏大型商业所需要的氛围。
2、大型商业需要有诸多住宅项目作为基础,目前该地块周边只有村庄,且火车南站周边目前居住人群相对较少,对未来前期运营会是考验。

机会 地块平整容易规划,地块目前基本为农地,交地相对容易,没有拆迁困扰。
威胁 1、该地块虽属于火车站南站商圈的辐射范围,但离火车南站还有一段距离,真正做到融为一体还须时日。
2、竞买人须提供引进不少于10个奢侈品品牌的销售授权证明,增加竞买难度。
3、竞买人须承诺引进一家五星级酒店,须缴纳1亿元的酒店项目履约保证金,增加了竞买人的资金压力。
4、竞得人应在交地后三年内完成项目建设并投入运营,运营后入驻企业连续5年内每年向仓山区缴纳经营税收不低于1亿元。若未达到,差额部分应由竞得人向仓山区补足,增加了运营压力。
宗地2013-45号地块位置图
地块现状及周边配套
地块周边配套

配套

类别

周边配套

火车南站、海峡国际会展中心

公交车站

安头 21路
周边道路 福峡路、三环路、福厦高速公路
宗地2013-46号:仓山区福州海峡会展中心东北路西南侧,会展中心游艇俱乐部地块
 
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 起始价
(万元)

竞买保证金(万元)

70337平方米(合105.5亩) 商服用地(商业、游艇俱乐部) 商服用地40年 42200 8500
容积率 建筑密度 绿化率 建筑高度 楼面价
(以底价计)
≥1.0,≤1.02,其中商业建筑面积不超过2万平方米,商业建筑应为集中式,仅作为游艇俱乐部配套设施使用。 ≤30 % ≥30% ≤24米 5882元/㎡
其他事项
(1)该地块规划设计方案应服从欧博迈亚公司编制的会展岛城市设计要求,游艇码头平面布置方案以及规划建设涉及岸线水域使用、环保等问题,应按规定征求相关部门同意。
(2)该地块按土地现状标高交地。
(3)该地块出让后,作为游艇俱乐部的使用用途不得改变,产权不可分割销售,集中式商业部分不得销售。
(4)绿地、广场用地由竞得人按规划建设验收后,无偿移交市园林局管护。
地块评估
交通 该地块福州海峡会展中心东北路西南侧,公交线路较为稀少,但因为周边交通道路已经建设完毕,如自驾出行,通过该区域可快速接驳福厦高速,同时通过鼓山大桥以及南江滨的大道,都可以迅速通达全城。
SWOT分析 优势

福州市游艇产业发展总体规划已经出炉,作为一个城市高端生活的标志,未来福州也将会有游艇氛围。该地块未来将作为一个重要的游艇俱乐部,在市场仍处空白阶段,未来前景可期。

劣势

该地块规划设计方案应服从欧博迈亚公司编制的会展岛城市设计要求,一定程度上让项目规划设计受限。

机会 地块除了海峡国际会展中心以外,还有已经开业运营的中庚喜来登大酒店,未来两者在高端生活层次方面将会形成互补。
威胁 该地块出让后,作为游艇俱乐部的使用用途不得改变,产权不可分割销售,集中式商业部分不得销售,对于项目前期运营的资金压力会是考验。
宗地2013-46号地块位置图
地块现状及周边配套
地块周边配套

配套

类别

周边配套

海峡国际会展中心、中庚喜来登酒店、东部办公区、闽江世纪城

公交车站

海峡国际会展中心 307、136、501路
周边楼盘 金源闽江世纪城、水岸丽都城、闽商大厦
周边道路 南江滨东大道、则徐大道
宗地2013-47号:台江区,八一七南路以东,茶亭8#地块东南侧,茶亭公园的地下空间地块
 
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度
3253.7㎡ 交通运输用地(社会停车场用地)
交通运输用地50年 /
绿地率 竞买起始价
(万元)
竞买保证金
(万元)

楼面价
(以底价计)

地面应予绿化并入茶亭公园后移交市园林局

357

80 1097元/㎡
其他事项

(1)竞得人应与茶亭公园管理处签订协议,明确相关事项和责任,对地下空间开发影响公园地面范围内的地面建构筑物进行赔偿。该公园重建工作由公园管理处负责实施,重建费用(包括树木移植保护、地面建构筑物赔偿费用、园区重建建安费用等)经双方估算确认后,由竞得人存入财政,专项用于该园区重建。同时该项目停车场设计方案应征得园林部门同意。
(2)茶亭街8#地块项目的建设单位承诺无偿提供上述两个项目地下空间结合部和出入口通行的通道,保证两个地下空间项目建成后畅通使用。

宗地2013-47号地块位置图
地块现状及周边配套
2013年福州土地交易明细
 
【2007年—2008年福州土地交易】 【2009年—2010年福州土地交易】 【2011年福州土地交易】 【2012年福州土地交易】
近期土地交易专题
 
2福州第7次公开挂牌出让4幅土地 2013年福州第八次公开出让土地评测 2013年福州第六次土地出让评测
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