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  福州市国土资源局14日发布公告,将出让福州市区三幅地块,包括台江区400亩旧改项目。宗地2013-41号起始价51.02亿元,分为两部分:太平汀洲、苍霞旧屋区。该地块属危旧房改造项目。竞得人向台江区提供该地块内59.6530万平方米产权调换房及30个地下停车位(可办单位产权)供征收安置。本专题,海西房产网对此次出让地块进行直播!
成交结果

地块

位置

面积

成交价

竞得者

楼面价

宗地2013-41号

白马南路东侧,洋中路西侧,工业路南侧,延平路北侧,洋中路东侧,学军路北侧,太平汀洲旧屋区改造地块、江滨路北侧沿线,支前路东侧,三通路西侧,上下杭南侧,闽江北岸,苍霞旧屋区改造地块

合389.29亩

流挂 /

/

宗地2013-42号 六一南路与朝阳路交汇处的东南角,共和路旧屋区改造地块 12.66亩 流挂 / /
宗地2013-43号 鳌峰路以南,海峡金融商务区S地块 17.71 1.37亿 福建榕金实业 2901元/平
直播大厅
宗地2013-41号地块
宗地位置 土地面积 土地用途 容积率 建筑密度 绿地率 土地年限 建筑高度 竞买起始价
(万元)
白马南路东侧,洋中路西侧,工业路南侧,延平路北侧,洋中路东侧,学军路北侧,太平汀洲旧屋区改造地块(含地块一、二、三、四、五、九、十一、十二、十五) 154515㎡(231.77亩) 商服(商业、商务办公)用地、公园绿地、住宅用地 5.0以下(含5.0),其中,地上商业建筑面积不超过3万平方米 35%以下(含35%) 25%以上(含25%)地块二应作为城市公共绿地,对外开发使用 商服用地40年,公园绿地50年,住宅用地70年
/ 510200
竞买保证金
(万元)
102040
江滨路北侧沿线,支前路东侧,三通路西侧,上下杭南侧,闽江北岸,苍霞旧屋区改造地块(含地块一、二、三、四、五、六、七) 105004㎡(157.52亩) 商服(商业、商务办公)、文物古迹、公共绿地、宗教、停车场及住宅用地 1.0以上,2.6以下(含2.6)。地上保留和新建计容建筑面积为27.3万平方米,其中地上计容商业建筑面积不超过10万平方米。 50%以下(含50%) 12.5%以上(含12.5%)

住宅用地70年;商服用地40年;文物古迹用地、公共绿地、宗教用地、停车场用地50年

地块五建筑高度控制在100米以下,突破机场限高部分应征得部队同意意见,其余地段新建建筑高度控制在18米以下,局部可按24米控制,以丰富天际线,地块七临近青年会部分建筑高度按18米控制。

楼面价
(以底价计)

4879元/㎡
备注

  宗地2013-41号竞买人须为公司注册地在福建省,本身具备房地产开发一级资质的企业法人。竞买人或其子公司须在近五年内参与过旧城改造项目(须由项目所在地县级以上人民政府或行业主管部门确认),其中单个项目安置房总建筑面积不少于50万平方米(须提供相关土地出让合同和工程规划许可证证明)……【详情】

地块评估
交通

该地块分两处区域:
1、太平汀洲旧屋区改造地块。该地块位于福州市中心,周边涵盖三条福州交通主干道,分别是工业路、白马南路、八一七路,交通便利无须赘言。
2、苍霞旧屋区改造地块。该地块位于八一七南路西侧,毗邻中亭街,江滨大道就在正前方,无论是公交还是自驾车出行都十分便利。

生活配套

地块位于传统的台江繁华商圈,周边各项配套齐全。

SWOT分析 优势

宗地2013-41号地块由两个地块组成,总面积达到389.29亩,是市中心近几年以来少有的大地块出让,在中心城区地块日益稀少的今天,如此大的地块集中出让实属难得。作为“旧城改造”项目对于房企的品牌效应具有很好的促进作用

劣势

1、地块比较分散,两个地块分成16个小地块,地块小不规则,未来规划难度大;
2、该地块内涉及到很多法律、法规禁止迁移的建筑物,同时还有多个未拆迁的地块,这样对未来项目的整体性以及规划的协调性会是个挑战。
3、太平汀洲旧屋区改造地块与省人民医院只有一路之隔,作为含有住宅的地块,将来购房者会有忌讳。

机会 如今主城区的地块日益稀少,如此大的地块将来一定也不多见,一旦该地块的成功开发,对于未来几年福州为数众多的旧城改造将起到示范作用,同时对于竞得人来说也可以更好的涉及同类项目。
威胁 1、竞买门槛高,该地块竞得人本身具备房地产开发一级资质的企业法人,同时需要在近五年内参与过旧城改造项目且单个项目安置房总建筑面积不少于50万平方米。
2、保证金金额巨大,竞得人须缴纳安置房建设费用保证金共计25.7761亿元,对竞得人的资金实力是个不小的考验。
3、拆迁不可抗力,该地块目前还未进入实际拆除阶段,未来拆迁存在不可抗力;
4、安置房工期紧,竞得人必须在安置房用地交付之日起32个月内(120米以上超高层部分允许延长4个月)完成建设并交付使用,若工程中途停建(停工超过3个月),出让方有权收回土地由台江区组织继续建设,确保被征收户及时回迁,其前期投入不予以补偿。
宗地2013-41号地块位置图
太平汀州地块地块现状及周边配套
苍霞地块现状及周边配套
 
地块周边配套

配套

类别

周边配套

东方百货、万宝商圈、工人文化宫、福州四中、福州三十七中

公交车站

福四中 4路、11路、50路、87路、106路、113路、121路、124路、138路、159路、302路、307路、311路、316路、320路
省皮肤病院 6路、13路、19路、25路、29路、66路、79路、81路、82路、319路、 321路
周边楼盘 群升白马郡、外滩一号
周边道路 白马南路、八一七路、工业路
 
宗地2013-42号:六一南路与朝阳路交汇处的东南角,共和路旧屋区改造地块
重要指标提示
土地面积 建筑高度 土地用途 建筑密度 容积率
8438平方米(12.66亩) 义序机场净空限高70米,限高为建筑总高度。如突破义序机场周边控制要求,应征得空军部队同意后规划方案方可实施。住宅建筑应为高层建筑。 商服(商业、商务办公)、住宅用地
40%以下(含40%) 3.9以下(含3.9)[如征得空军部队同意,建筑总高度可突破机场限高,容积率可调整至4.6以下(含4.6)
绿地率 土地年限 竞买起始价
(万元)
竞买保证金
(万元)

楼面价
(以底价计)

20%以上(含20%) 商服用地40年,住宅用地70年

23000

8000 6989元/㎡
其他

(1)竞买人须为具有房地产开发资质的企业。竞买人应保证至少有3200平方米(与该地块同地段或更高地段等级)的异地安置现房用于本项目一次性异地现房安置。
(2)该用地范围内的近现代建筑(春记茶行,面积1077.17㎡),应根据文物部门的方案和仓山区政府意见原地保留修复,修复费用由竞得人承担,修复完毕后所有权及使用权属于政府所有。

地块评估
交通 该地块位于六一南路与朝阳路交汇处的东南角,属于福州的交通主干道,且有多条公交线路经过,无论进入主城区或者出城,交通都十分方便。
生活配套 宗地位于福州老仓山核心区,周边生活、医疗、教育等各方面配套齐全。
SWOT分析 优势

该地块用途为商服(商业、商务办公)、住宅用地;作为老仓山的核心区域,周边医院、学校、商业配套成熟,不管未来是开发成为商业或是住宅,现有的配套无疑会带来巨大的便利。

劣势

1.地块面积仅为8438平方米(12.66亩),并且用地范围内的近现代建筑(春记茶行,面积1077.17㎡),根据文物部门的方案和仓山区政府意见原地保留修复,增加了规划难度;
2.该地块位于福州交通主干道,来往车辆较多,沿街部分热闹但是较吵;
3.福州眼科医院和市二医院均在附近,未来该地块若开发中包含住宅,购房者可能有忌讳。

机会 主城区寸土寸金,更何况老仓山文化历史底蕴深厚,这样的优质地块即使是小也是不可多得的,该地块作为旧屋区改造地块,改造成功将会给房企带来良好的品牌效应。
威胁 1.竞买门槛高,竞买人须为具有房地产开发资质的企业,应保证至少有3200平方米(与该地块同地段或更高地段等级)的异地安置现房用于本项目一次性异地现房安置。
2.开发复杂系数增大。近现代建筑春记茶行要原地保留修复,修复费用由竞得人承担,修复完毕后所有权及使用权属于政府所有。地块南侧及东侧的共和路由竞得人负责修复建设。该地块内的公共服务设施由竞得人投资建设,产权归仓山区人民政府。
3.安置房工期紧。宗地2013-42号的安置房设计户型分为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡。竞得人必须在安置房用地交付之日起30个月内完成建设并通过验收或备案,向仓山区政府交付。
宗地2013-42号地块位置图
地块现状及周边配套
地块周边配套

配套

类别

周边配套

国谊大酒店、福州市二人民医院、仓山区第二中心小学

公交车站

桥南 1路、12路、14路、17路、25路、30路、30支线、31路、77路、85路、101路、105路、115路、163路、201路、201夜、301路、307路、309路、k1路、k2路
周边楼盘 中庚红鼎天下、鸿博梅岭观海
周边道路 六一南路、江滨大道
 
宗地2013-43号:鳌峰路以南,海峡金融商务区S地块
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 起始价
(万元)

竞买保证金(万元)

11806平方米(17.71亩) 商服(商务办公)用地 商服用地40年 13700 2800
容积率 建筑密度 绿化率 建筑高度 楼面价
(以底价计)
2.0以上,4.0以下(含4.0)[如征得空军部队同意,建筑总高度可突破机场限高,容积率可调整至5.0以下(含5.0)]。 35%以下(含35%) 30%以上(含30%) 90米以上,94米以下(含94米[如征得空军部队同意,地块建筑总高度可突破机场限高,建筑高度应100米以上,120米以下(含120米)] 2901元/㎡
其他事项
(1)宗地2013-43号竞买人应为国家工信部认可的跨境电子商务试点企业,且在福州市有实质性投资(由市工商行政主管部门审核确认);须与国有商业银行签订协议,在本地块拟建总部大楼中建设国际结算中心;须与具备第三方检验认证资质的央企签订入驻协议。
(2)竞得人必须在福州市台江区注册成立独立法人公司,且承诺企业总部建成后每年税收不低于1000万元人民币。每年税收若存在不足,则由竞得人向台江区补足。。
地块评估
交通 如今的江滨大道已经成为该区域到达各个区域最为便捷的区域。该地块位于台江区鳌峰路南侧,与江滨大道近在咫尺,通过江滨路可快速到达海峡金融街及市区。同时,通过江滨大道,可快速通过鼓山大桥以及机场快速路,到达各个区域。
SWOT分析 优势

海峡金融街如今已经发展成为境内外金融机构以及大型国企总部进驻的密集区域。万达集团、升龙集团、百联集团已经在区域内拥有建成或即将封顶的项目之外,包括中国神华、富邦实业、兴业银行、交通银行等项目也已经拿地。这个福州未来最具潜力的“外滩”沿线正在爆发出前所未有的潜力。值得一提的是,目前周边的地块包括兴业银行、招商银行、中捷金融大厦已经进入实质开发阶段,这些实力房企对该地块将会起到辐射作用。

劣势

1.该地块所在的位置正好位于“富邦实业”背后,影响看江效果,作为商务办公用地,看江效果的缺失会影响项目的档次。
2.该地块地下空间须与海峡金融商务区Q、R、T地块地下空间由海峡金融商务区Q、R、T地块竞得人统一规划、统一开发建设,同时收益归海峡金融商务区Q、R、T地块竞得人所有,无疑增加了竞得人的投入。

机会 1.该地块目前为净地出让,减少拆迁困难,提高建设进度。
2.目前海峡金融街二期正在如火如荼的建设当中,周边多个重要项目云集了众多实力开发商,未来将共同构建起金融街二期的规模效应。
威胁 1.竞买门槛高,竞买人应为国家工信部认可的跨境电子商务试点企业,且在福州市有实质性投资(由市工商行政主管部门审核确认);须与国有商业银行签订协议,在本地块拟建总部大楼中建设国际结算中心;须与具备第三方检验认证资质的央企签订入驻协议。
2.税收条件苛刻,竞得人必须在福州市台江区注册成立独立法人公司,且承诺企业总部建成后每年税收不低于1000万元人民币。每年税收若存在不足,则由竞得人向台江区补足。
3.定向出售,未来项目建成后,只能按楼层分层出售给竞买人集团产业链相关企业,同一楼层不得再分割出售。
宗地2013-43号地块位置图
地块现状及周边配套
地块周边配套

配套

类别

周边配套

金融街万达广场、鳄鱼公园、永辉超市

公交车站

鳄鱼公园 56、71、74、88、109、112、136路
周边楼盘 中捷金融大厦、富邦实业、阳光凡尔赛宫
周边道路 江滨中大道、二环路、鳌峰路
 
2013年福州土地交易明细
【2007年—2008年福州土地交易】 【2009年—2010年福州土地交易】 【2011年福州土地交易】 【2012年福州土地交易】
近期土地交易专题
2013年福州第六次土地出让评测 福州2013年第五次公开挂牌土地出让 福州2013年第四次公开挂牌土地出让
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