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  福州市国土资源局11月2日发布公告,将出让福州市区四幅地块,其中一幅纯住宅用地。宗地2013-37号竞买人须为2011年排名世界百强且从事石化行业企业或其下属企业。宗地2013-38号地块位于鼓楼区凤湖路东侧,是福大怡园南侧地块,是近期难得出让的纯住宅用地。本专题,海西房产网对此次出让地块进行图文直播!

地块

位置

面积

成交价

竞得者

楼面价

宗地2013-37号

鼓楼区乌山西路北侧,鼓楼科技商务中心西侧地块

合19.65亩

2.88亿 中国石油化工股份有限公司福建石油分公司

6148元/㎡

宗地2013-38号 鼓楼区凤湖路东侧,福大怡园南侧地块 36.94亩 2.86亿 福建万好实业有限公司 5807元/㎡
宗地2013-39号 鼓楼区鼓西路南侧,互爱巷旧屋区改造地块 6.36亩 1.41亿 福州和胜房地产有限公司 6049元/㎡
宗地2013-40号 台江区鳌峰路南侧,海峡金融商务区Q、R、T地块和N、D公共绿地及地下空间地块 94.36亩 4.43亿 福州市建设集团发展有限公司 3056元/㎡
直播大厅
宗地2013-37号:鼓楼区乌山西路北侧,鼓楼科技商务中心西侧地块
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度 竞买起始价
(万元)
13012.3平方米(合19.65亩) 商服(商务办公)用地 商服用地40年
42%以下(含42%) 28800
容积率 绿地率 建筑高度 竞买保证金
(万元)
楼面价
(以底价计)
3.6以下(含3.6) 25%以上(含25%)

67米以下(含67米)

5800 6148元/㎡
备注

  宗地2013-37号地块竞买人须为在须为2011年排名世界百强且从事石化行业企业或其下属企业,其区域总部纳税地应在福州市鼓楼区。
  在该项目建成入驻当年(不超过交地后4年),总部大楼入驻企业在福州市鼓楼区的年纳税额(指鼓楼区财政有参与分成的税款)应达到18.5亿元,若年纳税额没有达到18.5亿元,差额部分应由竞得人以补交土地款的方式补足,但补交部分的金额以2.5亿元为上限。总部企业入驻3年内,平均年纳税额应保持在18.5亿元以上,方给予办理产权证、土地证手续。

地块评估
交通

该地块位于鼓楼区乌山西路北侧,鼓楼科技中心西侧,毗邻福州主干道工业路,无论是进入福州江滨大道,还是进入市中心交通都十分便捷,作为商服办公用地这点难能可贵。

生活配套

地块位于市中心,周边各项配套齐全。

SWOT分析 优势

1、该地块毗邻福州日益崛起且潜力巨大的“福州闽江北CBD”,且传闻已久的“华润万象城”项目与该地块几乎是零距离,区位优势十分明显。
2、该地块目前基本为净地,在征迁难度方面会相对容易一些。

劣势

1、项目只有19.65亩,地块边上只有一个鼓楼科技商务中心,缺乏商服办公用地所需要的规模效应。
2、在闽江北CBD逐步建成以及华润万象城项目定位高端的大背景之下,项目无论规模还是高度(低于67米)都难于以在档次上和以上述两处的项目匹敌。

机会 1、闽江北CBD如今已经发展成为福州最为热门的商务区域,包括万科、富力、融侨、阳光城等房企都已经成功入驻,还有未来的的华润万象城项目就在对面,区位优势给了这个地块无限的潜力。
2、根据拍卖条件,该地块将作为企业总部大楼,将来无论是已经发展成熟的万宝商圈以及未来的华润万象城都将会是该地块的一个重要配套。
威胁 对竞买人要求比较高,需要入驻在福州市鼓楼区且在年纳税额及办理产权证和土地证手续方面都有严格规定。
宗地2013-37号地块位置图
地块现状及周边配套
地块周边配套

配套

类别

周边配套

西禅寺、鼓楼科技大厦、江滨公园、滨西66号、永辉超市、融侨小学

公交车站

凤尾 7、65、98、130、303、312路
周边楼盘 融侨锦江悦府、海晟闽江印象、融信澜郡
周边道路 乌山西路、工业路、江滨西大道
 
宗地2013-38号:鼓楼区凤湖路东侧,福大怡园南侧地块
重要指标提示
土地面积 建筑高度 土地年限 建筑密度 容积率
24623㎡(合36.94亩) 100以下(自闽江至西禅寺报恩塔40米宽视廊内建筑高度不得超过30米) 住宅用地70年
25%以下(含25%) 1.1以上,2.0以下(含2.0)
绿地率 土地用途 竞买起始价
(万元)
竞买保证金
(万元)

楼面价
(以底价计)

30%以上(含30%) 住宅用地

28600

5800 5807元/㎡
备注

(1)该地块建设后由鼓楼区政府按照(成交楼面地价+建设成本3000元/平方米+销售税收)的价格回购。
(2)该地块交地时间为成交之日起9个月内,若因房屋征迁引起法律诉讼导致无法在9个月内完成征迁工作,则交地时间顺延至征迁完成时。市政府委托鼓楼区按合同约定向竞得人交付土地、签订交地确定书。

地块评估
交通 该位于鼓楼区凤湖路东侧,福大怡园南侧,位置与宗地2013-37号地块十分接近,与乌山西路、江滨大道、工业路容易接驳,到达各个区域十分便捷,且地块边上就是公交站,出行十分方便。
生活配套 宗地周边是发展成熟的社区,可享滨西66号、永辉超市等配套。
SWOT分析 优势

1、该地块作为纯住宅用地,且位于福州的鼓楼区,具备先天的优势,位于凤湖路东侧没有了交通主干道所忌讳的嘈杂,且与融侨锦江只有一路之隔,将来无论是社区档次以及业主人群素质方面,都会起到相得益彰的效果。
2、作为纯住宅用地,对周边配套要求更为迫切,而该地块对面就是滨西66号,包括永辉超市在内的各种商业业态云集。更为重要的是,未来附近的华润万象城如果落地,将会让给项目增加升值空间。

劣势

地块形状不规则,不易规划。且边上有个庙,与西禅寺很近,对于住宅用地来说,这两者都是不利因素。

机会 1、该地块目前为停车场,数据净地出让,征迁难度较小。
2、区位发展已经成熟,配套完善,无须开发商培育。
威胁 地块建设后,由鼓楼区政府按照成交楼面地价 建设成本3000元/平方米销售税收的价格回购。限制了开发商的成本投入和利润预期。
宗地2013-38号地块位置图
地块现状及周边配套
地块周边配套

配套

类别

周边配套

福州大学、西禅寺、鼓楼科技大厦、江滨公园

公交车站

福大西大门 7、61、98、130路
周边楼盘 融侨锦江悦府、海晟闽江印象、融信澜郡
周边道路 江滨西大道、乌山西路、杨桥路
 
宗地2013-39号:鼓楼区鼓西路南侧,互爱巷旧屋区改造地块
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 起始价
(万元)

竞买保证金(万元)

4238㎡(合6.36亩) 商服(商业)用地、住宅用地 商服用地40年、住宅用地70年 8760 1800
容积率 建筑密度 绿化率 建筑高度 楼面价
(以底价计)
3.0以上,5.5以下(含5.5),其中商业建筑不超过3000㎡,商业用房应为集中式 40%以下(含40%) 25%以上(含25%) 60米以下 3758元/㎡
其他事项
(1)竞得人应在该出让地块范围内提供总建筑面积16687平方米房屋(其中住宅15000平方米,沿鼓西路及互爱巷一层商业店面566.7平方米,地下室1120平方米折算为车位32个),由鼓楼区政府指定单位回购作为安置用房,该部分建筑面积按建安成本3000元/平方米结算,安置房回购款由鼓楼区政府指定单位向竞得人支付。
(2)该地块交地时间为成交之日起8个月内。
(3)竞买人企业注册地不在鼓楼区的,竞得后必须在鼓楼区注册其公司。
地块评估
交通 地块位于鼓楼区鼓西路南侧,是互爱巷旧屋区改造地块。该地块所属区域交通并非福州主干道,道路狭小,且位于市中心交通比较拥挤,经过的公交也不多,交通因素是个短板。
SWOT分析 优势

该地块位于市中心,配套因素无须赘言,且离著名旅游景区西湖、三坊七巷很近,作为商服住宅用地,先天的优势已经具备。

劣势

目前该地块还有一块地正在征迁当中,且地块规模小,仅有6.36亩,不容易规划。

机会 该地块正面就是西峰小学,教育配套优势明显。在市中心住宅地块出让几近停滞的背景之下,市中心的项目显得尤为珍贵。
威胁 该地块建成后由鼓楼区政府指定单位回购作为安置用房,该部分建筑面积按建安成本3000元/平方米结算,限制了开发商的成本投入和利润预期。
宗地2013-39号地块位置图
地块现状及周边配套
地块周边配套

配套

类别

周边配套

西峰小学、达明小学、西湖公园、三坊七巷

公交车站

元帅路口 160、505路
周边道路 鼓西路、元帅路、湖滨路
 
宗地2013-40号:台江区鳌峰路南侧,海峡金融商务区Q、R、T地块和N、D公共绿地及地下空间地块
重要指标提示
土地面积 土地用途 土地年限 建筑密度
Q地块面积13975平方米(合20.96亩),R地块面积11365平方米(合17.05亩),T地块面积10824平方米(合16.24亩),N、O地块面积26738平方米(合40.11亩)。 Q、R、T地块商服(商务办公)用地;N、D为体育、商业、社会停车场及公园绿地用地
商服用地40年;交通运输用地和体育用地50年 Q、R、T地块均30%以下
建筑高度 竞买起始价
(万元)
竞买保证金
(万元)

楼面价
(以底价计)

Q地块限高90-99米,如突破机场限高可调整为100-120米;R地块限高90-99米;T地块限高80-90米;N、D地块地下共3层,地下竖向标高不宜超过15米

44300

8900 3056元/㎡
容积率

Q地块容积率2.9以下(限高90-99米),如突破机场限高(100-120米),R地块容积率控制在3.5(限高90-99米);T地块容积率3.5(限高80-90米);N、O地块的体育及商业建筑宜设置地下1-2层,其中体育建筑面积不少于15000㎡,商业建筑面积不超过8000㎡;地下其余建筑作为停车及设备用房,建筑高度(层数):地下共3层,地下竖向标高不宜超过15米

其他
(1)宗地2013-40号竞买人须为注册地在福州的国有一级房地产开发企业,企业2010-2012年在福州市区开发量超过300万平方米以上(以发展改革部门立项并签订施工合同为准)。
(2)宗地N、O地块绿地公园由竞得人按规划方案出资建设,建成后移交给园林部门养护管理。
(3)该项目建成后销售对象须报市金融办审定。
(4)如征得空军部队同意调整容积率的,竞得人应按成交的楼面地价补交地价款。
(5)为提高该片区地下空间整体利用率,海峡金融商务区Q、R、T地块竞得人应将海峡金融商务区Q、R、T地块地下空间与S地块地下空间统一规划、统一开发建设,收益归竞得人所有。
(6)该地块自签订土地出让合同半年内按交付土地时点现状标高交地。
地块评估
交通 该地块位于台江区鳌峰路南侧,与江滨大道近在咫尺,通过江滨路可快速到达海峡金融街及市区。同时,通过江滨大道,可快速通过鼓山大桥以及机场快速路,到达各个区域。
SWOT分析 优势

海峡金融街如今已经发展成为境内外金融机构以及大型国企总部进驻的密集区域。万达集团、升龙集团、百联集团已经在区域内拥有建成或即将封顶的项目,包括中国神华、富邦实业、兴业银行、交通银行等项目也已经拿地。这个福州未来最具潜力的“外滩”沿线正在爆发出前所未有的潜力。

劣势

(1)该地块所在的位置正好位于“富邦实业”和“郑和国际”项目的背后,影响看江效果,作为商务办公用地,看江效果的缺失会影响项目的档次
(2)该地块靠近鼓山大桥,未来办公环境会相对嘈杂。

机会 目前福州正在推进海峡金融商务区二期建设,除了具备商务办公用地所需要的规模效应以外,所谓“大树底下好乘凉”,在众多大企业、大项目的聚集区,将来的潜力会很大。
威胁 1、该地块建成后销售对象须报市金融办审定,压缩了客户空间。
2、该地块竞得人需要建设N、O地块的绿地公园及Q、R、T地块和S地块的地下空间,无形之中增加了投入。
宗地2013-40号地块位置图
地块现状及周边配套
地块周边配套

配套

类别

周边配套

金融街万达广场、鳄鱼公园、永辉超市

公交车站

鳄鱼公园 56、71、74、88、109、112、136路
周边楼盘 中捷金融大厦、富邦实业、阳光凡尔赛宫
周边道路 江滨中大道、二环路、鳌峰路
 
2013年福州土地交易明细
【2007年—2008年福州土地交易】 【2009年—2010年福州土地交易】 【2011年福州土地交易】 【2012年福州土地交易】
近期土地交易专题
2013年福州第六次土地出让评测 福州2013年第五次公开挂牌土地出让 福州2013年第四次公开挂牌土地出让
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